6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) m. 299 hükmü gereğince kira sözleşmesi; kiracının üstlendiği kira bedeline karşılık, kiraya verenin kira sözleşmesinde belirlediği şeyin belirli ya da belirli olmayan bir süre boyunca kullanımının ve yararlanılmasının kiracıya özgülendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesinin şartları; kiraya veren ve kiracı arasındaki sözleşmenin esaslı noktaları, kira konusu, kira bedeli konularında tarafların anlaşmış olmaları ve tarafların karşılıklı ve uyumlu irade beyanlarının bulunmasıdır. Bu makalemizde, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin açılan davalarda, kiraya veren ve malikin farklı kişiler olması halinde dava açabilmeleri için gerekli olan aktif husumet ehliyetleri bulunup bulunmadığı hususu incelenecektir.

A. Malik Olmayan Kiraya Verenin Dava Hakkı

Kira uyuşmazlıklarında her zaman malik ve kiraya veren aynı kişi olmamaktadır. Ancak kiraya verenin malik olmaması halinde de dava ikame etmesi mümkündür. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 10/10/2018 tarihli, 2017/8211 Esas ve 2018/9862 Karar sayılı ilamında, malik olmayan kiraya veren konumundaki davacının kira bedeli alacağını kiraya veren sıfatıyla dava açarak talep edebileceği şu şekilde ifade edilmiştir:

“Kira sözleşmeleri şahsi hak doğuran sözleşmeler olduğundan kiraya verenin malik olmasına gerek yoktur. Davacı kiraya veren olarak sözleşmenin tarafı olup dava açma hak ve yetkisini sözleşmeden almaktadır. O halde; Davacının kiraya veren sıfatı ile kira alacağı talep etmesinde ve dava açmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır.”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 27.03.2019 tarihli, 2019/1389 Esas ve 2019/2630 Karar sayılı ilamında; kira bedelinin tespiti davasının da kiraya veren veya malik tarafından açılabileceği kabul edilmiştir.

Benzer şekilde Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 25.05.2017 tarihli, 2017/3623 Esas ve 2017/7990 Karar sayılı ilamında; malik olmayan kiraya veren de taşınmazı kiraya verebileceği gibi 10 yıllık uzama süresini dolduran kiracıya karşı TBK m. 347 gereğince dava açarak tahliye isteminde bulunabileceği kabul edilmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 14.01.2015 tarihli, 2015/369 Esas ve 2015/150 Karar sayılı ilamında; TBK m. 350/2 gereğinceyeniden inşaat nedeniyle tahliye davasının malik olmayan kiraya veren sıfatı bulunan kişi tarafından da açılabileceği içtihat edilmiştir.

B. Kira Sözleşmesine Taraf Olmayan Malikin Dava Hakkı

Kira sözleşmesine, kiraya veren sıfatı ile taraf olmayan malik tarafından kira uyuşmazlıklarına konu davalar açılıp açılamayacağı hususu Yargıtay içtihatları doğrultusunda şekillenmektedir. Şöyle ki;

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 02.07.2020 tarihli, 2020/1217 Esas ve 2020/6279 Karar sayılı ilamında belirtildiği üzere; TBK m. 315 uyarınca temerrüt nedenine dayalı tahliye davasının kural olarak kiraya veren tarafından açılması gerekmektedir. Ancak malik tarafından, önceden kira bedellerinin kendisine ödenmesi talepli ihtarname keşide edilmesi şartıyla kiraya veren olmayan malik de temerrüt nedenine dayanarak tahliye talebinde bulunabilir. Dava hakkına ilişkin bu husus ilgili Yargıtay kararında belirtildiği üzere, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (“HMK”) 114/d maddesi gereğince dava şartı kabul edilmektedir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 22.01.2015 tarihli, 2014/14065 Esas ve 2015/655 Karar sayılı ilamında belirtildiği üzere, TBK m. 352. hükmü uyarınca taahhüt nedenine dayalı tahliye davasının mutlaka kiraya veren tarafından açılması gerekmektedir. Kiraya veren durumunda olmayan malikin dava hakkı bulunmamaktadır. Ancak yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilme imkanına sahiptir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 24.10.2017 tarihli, 2017/6229 Esas ve 2017/14491 Karar sayılı ilamında; TBK m. 347/2 hükmünde 10 yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle açılacak tahliye davalarının her ne kadar kiraya veren tarafından açılacağı belirtilmişse de Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 35. maddesinde düzenlenen Mülkiyet Hakkı ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun Mülkiyet Hakkının İçeriği başlıklı 683. maddesi uyarınca ve TBK’da malikin bu davayı açamayacağına ilişkin açık bir hüküm de düzenlenmemiş olması karşısında kiraya veren durumunda olmayan malikin bu davayı açabileceğinin kabulü gerektiği belirtilmiştir.

Aynı kararda benzer şekilde gereksinim, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davalarının her ne kadar kiraya veren tarafından açılacağı TBK m. 350’de belirtilmiş ise de kiraya veren olmayan malikin de bu davaları açabileceği içtihaden kabul edilmiştir.

C. Sonuç

Sonuç olarak, uygulamada kiraya veren ve malik her zaman aynı kişi olmadığından TBK’da düzenlenen kira sözleşmesine yönelik uyuşmazlıklarda dava açılırken taraf sıfatına dikkat edilmelidir. Taşınmazın kiraya verilebilmesi için malik olmak gerekmediği gibi malik olmayan ancak kiraya veren sıfatı bulunan kişi tarafından da kira bedeli tespiti ve tahliye davaları açılabilmektedir. Diğer taraftan kiraya veren olmayan malik tarafından mülkiyet hakkına dayanılarak TBK m. 347 ve TBK m. 350 uyarınca tahliye davaları açılabileceği gibi kira bedeli tespiti davaları da açılabilecektir. Ancak yerleşik içtihatlara göre kiraya veren olmayan malik tarafından, tahliye taahhütnamesine dayanılarak tahliye talep edilemeyeceği göz önünde bulundurulmalıdır.

@Nevra AYDIN @Eren YENİÇULHA @Kaan ÖZÇELİK