Kira Bedeli Tespiti Kararının Uygulanacağı Kira Dönemi

A.  Giriş

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 345 maddesi uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davalar her zaman açılabilir. Ancak, TBK m. 345/2 ve 345/3 hükümlerine göre mahkemece belirlenecek kira bedelinin uygulanacağı kira dönemi değişiklik göstermektedir. Şöyle ki;

TBK m. 345 hükmüne göre; “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmış ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.” Kanun hükmünden de anlaşıldığı üzere, tespit edilen kira bedelinin yeni kira döneminden itibaren geçerli olması için, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce davanın açılması ya da aynı süre içinde kira bedelinin arttırılacağına dair ihtarda bulunulması gerekmekte olup, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce ihtar keşide edilmiş ise de bu halde yeni kira dönemi sonuna kadar dava açılmalıdır.

B. Kira Sözleşmesinde Kira Bedeli Artış Hükmü Bulunması

Kira sözleşmesinde taraflarca konulmuş artış hükmünün bulunması halinde, kiraya veren, içinde bulundukları kira dönemi için herhangi bir ihtara gerek olmaksızın kira bedelinin tespiti davasını açabilme imkanına sahiptir.

Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 28/04/2014 tarihli, 2013/10330 Esas ve 2014/5332 Karar sayılı ilamında; kira sözleşmesinin kira bedeline ilişkin artış hükmü bulunmasının, 21.11.1966 gün 19/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında anılan ihtarın hukuksal önemini ortadan kaldıracağı ve bu nedenle kiralayanın ihtar çekmesine gerek kalmaksızın o kira dönemi içerisinde kira bedelinin tespiti için dava açabileceği kabul edilmiştir.

C. Kira Sözleşmesinde Kira Bedeli Artış Hükmü Bulunmaması

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış hükmüne yer verilmemişse ve yeni kira döneminden en geç 30 gün önce kira artışı yapılacağına dair ihtarda bulunulmadan yeni dönem içinde dava açılmışsa Yargıtay yerleşik içtihatları uyarınca hâkim tarafından taraflar dinlenerek ve davacının gelecek kira dönemi için kira tespitini isteyip istemediği davacıya sorularak Mahkemece karar verilen kira bedeli, yeni kira döneminin başından itibaren taraflar açısından sonuç doğurmaktadır.

Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 26.12.2013 tarihli, 2013/6429 Esas ve 2013/17416 Karar sayılı ilamında bu husus şöyle belirtilmiştir: “Kira parasının tespiti davası 21.11.1966 gün ve 19/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince her zaman açılabilir. Kira parasının arttırılması ile ilgili olarak gönderilen ihtarname veya aynı amaç için açılan davanın dilekçesinin tebliğ tarihi, tespit edilecek kira parasının geçerli olacağı dönemin belirlenmesi açısından önemlidir. Taraflar arasındaki 01.08.2006 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmelerinde artış şartı bulunmamaktadır. 01/08/2011 tarihinden önce süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da bulunmadığına göre 03.08.2011 tarihinde açılan iş bu dava ile 01.08.2011 tarihinde başlayan dönem için kira parasının tespitine karar verilemez. Mahkemece, tebliğ edilen dava dilekçesinin bir sonraki dönem için artış ihtarı niteliği taşıyacağı gözetilerek, bir sonraki dönem olan 01.08.2012 tarihinden itibaren kira parasının tespitini isteyip istemediği hususunun davacı taraftan sorulması ve bu yönde talepte bulunulması durumunda bir sonraki dönem için kira parasının tespitine karar verilmesi, aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde 01/08/2011 tarihinden itibaren kira parasının tespitine karar verilmesi doğru değildir.”

D. Sonuç

Sonuç olarak , 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesi uyarınca, kira sözleşmesinde kira bedeli artış hükmü bulunup bulunmamasına göre tespit edilen kira bedelinin uygulanacağı dönem değişiklik gösterecektir. Buna göre; mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni kira dönemi başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması amacıyla, herhangi bir hak kaybı yaşanmaması için kira bedelinin tespitine ilişkin davanın, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekmektedir.  Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, bu durumda önceden ihtar keşide edilmesine gerek bulunmaksızın, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Fakat kira sözleşmesinde artış şartı bulunmaması halinde, öncesinde yasadaki süre içerisinde ihtarname gönderilmez veya yasadaki süre içerisinde dava açılmazsa yeni dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemez. Bu halde, yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca davacıya bir sonraki dönem için kira bedelinin tespiti talebinin bulunup bulunmadığı sorularak davaya bu doğrultuda devam edilir ve talep bulunması halinde bir sonraki kira dönemi için kira bedelinin tespitine karar verilirken aksi halde dava reddedilir. Bu nedenle mağduriyet yaşanmaması amacıyla dava açılmadan önce yukarıda yer verdiğimiz tüm bu hususlar göz önünde bulundurulmalıdır.

@Nevra AYDIN @Eren YENİÇULHA @Kaan ÖZÇELİK