Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4.maddesinde ana gayrimenkulde bulunan “ortak yerler” açıkça belirtilmiştir. Bu hükme göre;

Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılır yerler ise her halde ortak yer sayılmaktadır:

a.  Temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kirişler, perde duvarları, kolonlar ve taşıyıcı sistemin parçası olan tüm yerler,

b.   Ortak duvarlar taban ve tavanlar avlu ve genel giriş kapıları,

c.   Antreler, merdivenler, sahanlıklar, asansörler, koridorlar,

d.   Site veya apartmana dahil olan kapıcı dairesi veya bağımsız odalar, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri,

e.   Kanalizasyon tesisleri, çöp kanalları, telefon, televizyon için ortak şebeke ve antenler, sıcak ve soğuk hava tesisleri, bacalar, genel çatı terasları, yangın merdivenleri ve yağmur olukları,

f.   Genel kömürlük, ortak garajlar, su ve hava gazı saatlerinin bulunduğu alanlar, ortak garajlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, genel su depoları ve sığınak yerleri.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesi ile beraber yerleşik Yargıtay içtihatlarında; yine ortaklaşa kullanma, koruma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerlerin de ortak yer konusuna gireceği belirtilmektedir. Ayrıca yerleşik Yargıtay uygulaması uyarınca bağımsız bölümler ve ortak yerler ana taşınmazın projesinde gösterilmeli ve asıl olan belediyedeki onaylı proje olduğundan ana gayrimenkuldeki ortak yerler ve bağımsız bölümler onaylı projeye uygun olarak belirlenmelidir.

1.  Ortak Yerlere El Atmanın Önlenmesi

Ortak yerlere kat maliklerinden herhangi biri tarafından, izinsiz işgal, tadilat, değiştirme gibi müdahalede bulunulması durumunda ortak yerlere el atmanın önlenmesi davası açılabilir.

Ortak yerlere el atmanın önlenmesi maksadıyla açılan bu davada;

-       Kat malikleri kurul kararı mevcut ise bu kurul kararı doğrultusunda ortak kullanım alanına el atmayı gerçekleştiren kat malikinin/davalının işbu ortak alanı kullanmasına ilişkin verilen bir muvafakatin olup/olmadığının,

-       Kat malikleri kurul toplantısına dava açan kat malikinin katılıp/katılmadığının, katılmış ise olumlu oy verip/vermediğinin ve el atmayı gerçekleştiren kat malikinin/davalının el atmış olduğu ortak kullanım alanı açısından başkaca kat malikleri kurul kararının bulunup/bulunmadığının,

-       Kat Maliklerinin muvafakati var ise bu muvafakatin kapsamı ve niteliğinin kanunda öngörülen şekilde olup/olmadığının,

-       Taşınmazın mimari projesi ve yönetim planına göre el atmayı gerçekleştiren kat malikinin/davalının ortak kullanım alanlarına el atma hususundaki hukuki durumunun tespitinin,

Taraflarca ileri sürülen tüm deliller ışığında uzman bilirkişi kurulunca incelenmesi suretiyle karar verilmektedir.

2.  Ortak Yerlere El Atmada Ecrimisil

Türk Medeni Kanunu hükümleri ve yerleşik Yargıtay uygulaması gereğince bağımsız bölüm maliklerinden birinin veya buna bağlı olarak onun bağımsız bölümünü kullananın; ortak yerlere tabi bir yeri kendi kullanımına özgülemesi durumunda, diğer bağımsız bölüm maliklerince ecrimisil istenebilmesi için öncelikle ortak alanı işgal eden malikin diğer bağımsız bölüm maliklerince intifadan men edilmiş olması gerekmektedir. Bu ecrimisil davası açmak için bir ön koşul olup hakim tarafından resen dikkate alınır.

İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi için;

-       Söz konusu ortak yerden kendilerinin de yararlanmak istediklerini ve işgale son verilmesi taleplerini işgalci malike usulüne uygun olarak ihtar etmiş olmaları,

-       İşbu ihtarda işgale son verilmesi için işgalci malike makul bir mehil verilmeli ve

-       Bu mehil sona ermesine rağmen işgalin devam ediyor olması gerekir.

İşgali gerçekleştiren malik, bu ihtar uyarınca intifadan men edilmiş olmadıkça ortak yeri kullanmasından ötürü herhangi bir tazminat ödemekle yükümlü olmaz. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesinden itibaren, diğer bağımsız bölüm malikleri ecrimisil talep hakkına sahip olurlar. Bu durumda, yerleşik Yargıtay uygulaması uyarınca ihtarnamede belirtilen sürenin sona ermesinden itibaren davanın açıldığı tarihe kadar geçen süre için ecrimisil miktarı mahkemece tespit ettirilerek hüküm kurulur.

Bu davalarda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleri olup genel yetki kuralları uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

Ecrimisil davaları, yerleşik Yargıtay uygulaması uyarınca5 yıllık zamanaşımı süresine tabi olup bu süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

@Kesikli Hukuk Bürosu