Proje Gayrımenkul Yatırım Fonları

Günümüz dünyasında şehirlerde artış gösteren yaşam maliyetlerine bağlı olarak Gayrimenkul sektöründe yaşanan hareketlilik, bu sektörde birtakım düzenlemeleri, teşvikleri ve projeleri hayata geçirmeyi zorunlu kılmıştır. Ayrıca Türkiye özelinde bir değerlendirme yapıldığında, Türkiye’nin deprem kuşağında olan bir ülke olduğu gerçeği, yaşanılabilir şehirlerin planlanmasını ve kentsel dönüşüm sürecinin de hızla yürütülmesini zaruri hale getirmektedir. Bu doğrultuda hedeflerin gerçekleşmesi için finansman ve hukuk alanındaki zorlukların giderilmesine yönelik yeni düzenlemelerin yapılması kaçınılmaz bir hal almıştır.

Bu doğrultuda 17 Temmuz 2024 tarih ve 32604 sayılı Resmî Gazete’de Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (“Değişiklik Tebliği”) yayınlanmış ve Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nde (“Tebliğ”) birtakım değişiklikler yapılmıştır.

Değişiklik Tebliği ile yapılan değişiklik ile gayrimenkul yatırım fonlarının, konut üretimine katkı sağlayabilmesi amacı ile bağımsız bölüm toplam brüt alanının yarısından fazlasının konut kullanımına ayrıldığı gayrimenkul projelerine yatırım yapmalarına imkân tanınmış, bu kapsamda kurulacak fonların unvanlarında proje gayrimenkul yatırım fonu (“Proje GYF”) ifadesinin yer alması zorunlu kılınmış ve gayrimenkul yatırım fonu (“GYF”) başvuru süreçlerinin sadeleştirilerek daha etkin şekilde yürütülebilmesi amaçlanmıştır.

Değişiklik Tebliği’nin 15. maddesi ile Tebliğ’in 18. maddesinden sonra gelmek üzere Proje GYF’lerine ilişkin esaslar belirlenmiştir. Buna göre; münhasıran, bağımsız bölüm toplam brüt alanının yarısından fazlasının konut kullanımına ayrılmış olduğu bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşlarınca hazırlanacak bir rapor ile tespit edilen gayrimenkul projelerine yatırım yapmak üzere fon kurulması mümkün kılınmış ve bu şekilde kurulacak fonlara ilişkin olarak birtakım esaslar belirlenmiştir:

• Unvanlarında “proje gayrimenkul yatırım fonu” ifadesine yer verilmesi zorunlu kılınmıştır.
• GYF portföyünün yalnızca üzerinde proje geliştirilecek olan arsalar, gayrimenkul projeleri ve unvanında kısa vadeli veya para piyasası ibaresi bulunan yatırım fonları katılma payları, ters repo, T.C. Hazine ve Maliye Bakanlığı Varlık Kiralama Anonim Şirketi tarafından ihraç edilen kira sertifikaları, kamu borçlanma araçları, vadeli mevduat ve katılma hesaplarından oluşabileceği kabul edilmiştir.
• Tebliğ’in 19. maddesinde yer alan portföy sınırlamalarının (fon değerinin en az %80’inin gayrimenkul yatırımlarından oluşması zorunluluğu) Proje GYF’ler için uygulama alanı bulmayacağı kabul edilmiştir.
• Proje GYF’lerin kendi mülkiyetlerindeki arsaların yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere veya kamuya ait arsalar üzerinde gerçekleştirilen gayrimenkul projelerini fon portföyüne dahil edebilecekleri ve üst hakkı tesis ettirmek veya devam eden projelerden konut niteliğindeki bağımsız bölümler satın almak suretiyle gayrimenkul projelerine yatırım yapabilecekleri ifade edilmiştir.
• Tapuda Proje GYF adına tescil edilen arsalar üzerinde en geç 3 yıl içerisinde Tebliğ ile belirlenen şartları sağlayan gayrimenkul projesinin inşaatına başlanması için tüm yasal gerekliliklerin yerine getirilmiş olması zorunlu kılınmıştır.
• Fonun taraf olacağı hasılat paylaşımı sözleşmelerinden doğan haklarının ipotek, garanti, kefalet veya Sermaye Piyasası Kurulunca uygun görülecek nitelikte diğer bir teminata bağlanmış olması zorunludur. Sözleşmenin karşı tarafının, Türkiye Cumhuriyeti Ziraat Bankası, Türkiye Halk Bankası Anonim Şirketi ve Türkiye Emlak Bankası Anonim Şirketi, Türkiye Vakıflar Bankası Türk Anonim Ortaklığı, Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu şirketler olması halinde ise teminat şartı aranmamaktadır.
• Portföye dahil edilecek gayrimenkul projelerinin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması; ayrıca projenin bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu, hakediş sistemi veya Sermaye Piyasası Kurulunca uygun görülecek nitelikteki yöntemlerden en az biriyle teminatlandırılması zorunlu kılınmıştır.
• Gayrimenkul projelerinin her türlü inşaat işlerinin tarafların inşaat işlerinden doğan karşılıklı hak ve yükümlülüklerini içeren bir sözleşme dahilinde müteahhitlerce yapılmasının zorunlu tutulacağı belirtilmiştir.

Değişiklik Tebliği’nin 9. maddesi ile Tebliğ’in 12. maddesinden sonra gelmek üzere, “Şemsiye Fon ve Şemsiye Fona Bağlı Fonlara İlişkin Esaslar” başlıklı 12/A maddesi eklenmiştir. Bu değişiklikle; GYF’lerin katılma paylarının şemsiye fona bağlı olarak ihraç edilmesi mümkün hale getirilmiştir. Bu haliyle, her bir GYF için ayrı ayrı içtüzük oluşturmak yerine şemsiye fon ile ayrı ayrı içtüzük oluşturmaksızın, yeni kurulacak GYF’nin payları tek bir içtüzük ile hazırlanacak ihraç belgesi oluşturmak şartıyla ihraç edilebilecektir.

Öte yandan Değişiklik Tebliği ile ihraç belgesinin kurucu tarafından teslim alınmasını müteakip 6 ayı geçemeyeceği şeklindeki katılma payı satış başlangıç tarihine ilişkin düzenlemede değişiklik yapılmış ve 6 ay olarak ifade edilen süre 1 yıl olarak değiştirilmiştir.

Ayrıca Değişiklik Tebliği m. 20 uyarınca Tebliğ’e Geçici Madde 2 hükmü getirilmiş olup bu hüküm uyarınca, mevcut GYF’lerden, değişikliklerin yürürlüğe girdiği 17 Temmuz 2024 tarihi itibariyle katılma payı ihraç etmiş ve portföyü gayrimenkul projelerine ilişkin getirilen esas ve usullere uygun olan fonların, tüm katılma payı sahipleri ile fon ihraç sözleşmesi imzalandığını beyan etmesi şartı ile unvanında “proje” ifadesine yer vermek amacıyla içtüzüklerinde ve/veya ihraç belgelerinde değişiklik yapılması talebiyle yürürlük tarihinden itibaren 1 ay içerisinde yani 17 Ağustos 2024 tarihine kadar Sermaye Piyasası Kurulu’na başvurması gerektiği ifade edilmiştir.

Yine Değişiklik Tebliği m. 20 uyarınca Tebliğ’e Geçici Madde 2 hükmü ile getirilen bir diğer değişiklik de mevcut GYF’lere yatırımcıları ile fon ihraç sözleşmesi imzalanması ve ihraç sözleşmelerinin uyumunun sağlanması için 31 Aralık 2024 tarihine kadar süre verilmiştir.

@Eren Yeniculha