Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik (“Değişiklik Yönetmeliği”) 16.04.2020 tarihli 31101 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmış olup 02.02.2019 tarihli ve 30674 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan ‘Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmelik’te (“OSB Yönetmeliği”) sanayiciler tarafından beklenen ve önemli birtakım değişiklik ve yenilikler getirmektedir.

Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından Değişiklik Yönetmeliği ile Organize Sanayi Bölgelerine (“OSB”) ilişkin olarak getirilen aşağıdaki değişiklik ve yenilikler incelendiğinde;

• OSB’lere bağış yapma yetkisi verildiği,
• Parsel sınırlarının tevhit ve ifraz yolu ile düzenlenmesine ilişkin yeni hükümlerin getirildiği ve bu yolla sanayi parsellerinde inşaat alanı kullanım kapasitesinin artırıldığı, yapılar ile ilgili esaslarda değişiklik yapıldığı,
• Döviz cinsinden arsa satışına ilişkin hükmün kaldırıldığı,
• OSB katılımcılarının kendi ihtiyaçları için rüzgâr ve güneş enerjisine dayalı elektrik üretim tesisi kurabilme imkanının sağlandığı,
• OSB’lerde geri dönüşüm ve bertaraf tesislerinin kurulmasına belirli şartlar dâhilinde imkan sağlandığı,
• Müteşebbis heyet nezdinde bulunan bazı yetkilerin yönetim kuruluna devredildiği,
• Müteşebbis heyet ve genel kurulun görev ve yetkilerine yeni unsurların eklendiği,
• Huzur hakkının aylık düzenlemeden toplantı başına düzenlenmesine ilişkin değişiklik yapıldığı,
• OSB’lerde birtakım bürokrasi işlemlerin kolaylaştırıldığı,
• Genel kuruldaki oy hakkına ilişkin değişiklik yapıldığı,
• OSB türünün değiştirilebilmesi imkânının getirildiği,
• Denetim kurulu üyeliğinin boşalması halinde uygulanacak usulün değiştirildiği,
• İmar planı yapımına ilişkin değişikliklerin gerçekleştirildiği,
• Katılımcılar tarafından tutulması gereken defterler hakkındaki hükümde değişikliklerin yapıldığı,
• OSB’lerde kurulamayacak tesislere ilişkin hükümlerin düzenlendiği,
• Güvenlik hizmetlerine ilişkin hüküm değişikliğine gidildiği ve
• OSB’lerin eksikliğini hissettiği ve OSB’ler için önem arz eden birtakım değişiklik ve yeniliklerin gerçekleştirildiği görülmektedir.
• https://www.youtube.com/watch?v=-SgR5M83GvQ&feature=emb_imp_woyt

 OSB’lere Bağış Yapma Yetkisi

OSB’lerin Değişiklik Yönetmeliği öncesinde bağış yapma yetkisi bulunmamaktaydı. Değişiklik Yönetmeliğinin 13. maddesi ile müteşebbis heyet ve genel kurul, bağış yapılmasına ilişkin karar almak ve bu kararı Bakanlık onayına sunmak konusunda yetkilendirilmişlerdir.

Ayrıca OSB Yönetmeliği’ne eklenen geçici madde 9 ile OSB’lere verilen bağış yapma yetkisi geriye doğru işletilerek OSB’lerin geçmişdönemlerde valiliklerin, belediye başkanlıklarının birlikte şehrin spor takımları için talep edilen bağışlar da bu kapsamda değerlendirmeye alınmıştır.

Huzur Hakkı Düzenlemesi

Değişiklik Yönetmeliği’nin 13. Maddesi ile müteşebbis heyet ile yönetim ve denetim kurullarının üyelerine müteşebbis heyet tarafından OSB Yönetmeliği’nde aylık olarak ödenmesi planlanan huzur hakkının sadece toplantı başına tespit edilen tutarda ödenmesi yönünde değişiklik yapılmıştır.

Parsel ve Arsalara İlişkin Değişiklikler

• Sözleşme Düzenleme ve Arsa Bedeli

Sözleşme düzenleme ve arsa bedeline ilişkin OSB Yönetmeliği’nin 56. maddenin dördüncü fıkrasındaki “Döviz cinsinden metrekare birim maliyeti belirlenen OSB’lerde, parsel metrekare birim satış fiyatı; parsel metrekare birim maliyetinin Türk Lirası karşılığı tutarının %25 fazlasını geçmemek üzere belirlenir. Döviz kuru için baz alınacak tarih, parsel satışının gerçekleştiği yıldaki T.C. Merkez Bankasının ilk işlem günüdür.” düzenlemesi kaldırılmıştır.

• Arsa Tahsisinin İadesi veya İptali

OSB Yönetmeliği’nin Arsa tahsisinin iadesi veya iptaline ilişkin 62. Maddesine katılımcıya geri ödenecek tutar, güncel parsel tahsis bedelinin üzerinde olmayacağı hükmü eklenmiştir.

• Emsal Artışı

Değişiklik Yönetmeliği’nin 14. Maddesi ile OSB Yönetmeliği’nin 36. Maddesinde düzenlenen sanayi parsellerinde yapılaşma koşullarında değişikliğe gidilerek sanayi parsellerinde inşaat alanı kullanım kapasitesini artırılmıştır.

Yeni düzenlemeye göre toplam bölge büyüklüğünün en az yüzde 10′u kadar ortak kullanım alanı ayrılan bölgelerde sanayi parsellerinde emsal 1.00, toplam bölge büyüklüğünün en az yüzde 8’i kadar ortak kullanım alanı ayrılan bölgelerde sanayi parsellerinde emsal 0.70 olarak belirlenebilecektir.

Bu değişiklikler ile dövize endeksli arsa alanların arsalarını iadelerinin OSB’leri zorlayan ve parsel ve emsal değerleri nedeniyle sanayicileri zarara uğratan hükümler ortadan kaldırılmıştır.

OSB’lere Kendi Enerjilerini Üretme İmkanı

Değişiklik Yönetmeliği’nin 17. maddesi ile OSB’lere kendi ihtiyaçlarını karşılamak için enerji üretme imkânı tanınmaktadır. Bu kapsamda; OSB Yönetmeliği’nin 43. Maddesinde yapılan değişiklik ile, yapı ve yapı ile ilgili esaslarda tesisin çalışması ve işletilmesi için gerekli olan katılımcıya ait destek ünitelerine güneş ve rüzgâr enerjisine dayalı elektrik enerjisi üretim tesisleri eklenmiştir.

Ayrıca güneş enerjisine dayalı elektrik enerjisi üretim tesisleri, öncelikle çatı ve cephede kurulacağı düzenlenmiştir. İlgili madde hükmüne göre tesisin çalışması ve işletilmesi için gerekli olan, LPG tankı, yangın suyu deposu, arıtma tesisi, güneş ve rüzgâr enerjisine dayalı elektrik enerjisi üretim tesisleri ve benzeri destek üniteleri parsel içi ring yolu veya çevre yeşili üzerinde yer alamayacaktır.  Statik ve mimari açıdan çatı ve cephe uygulamasının yapılamaması ya da ilave kapasiteye ihtiyaç olması halinde yerde kurulacak tesisin taban alanı, parsel alanının %25’ini geçmemelidir.

OSB’lere Geri Dönüşüm ve Bertaraf Tesislerinin Kurulabilmesi

OSB’lere kurulamayacak tesislere ilişkin OSB Yönetmeliği madde 54 hükmünden Değişiklik Yönetmeliği madde 19 hükmü ile, yürürlükteki çevre mevzuatı hükümlerinin yerine getirilmesi ve diğer katılımcıların faaliyetlerini olumsuz etkilememesine yönelik tüm tedbirlerin OSB yönetimlerince alınması kaydıyla OSB’ye ait teknik altyapı alanında olması ve müteşebbis heyet/genel kurul kararı alınması şartı ile kurulacak olan geri dönüşüm ve bertaraf tesisleri müstesna tutulmuştur. Böylece OSB’lerin geri dönüşüm ve bertaraf tesisleri kurabilmesinin önü açılmıştır.

Ayrıca ilgili madde hükmünde OSB tarafından tesisin kurulamasında sakınca görülmesi ve tesisin kurulmaması yönünde karar verilmesi halinde, ilgilinin Bakanlığa başvurması üzerine, ilgili tesise ilişkin nihai kararın, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’ndan alınacak onay ile verileceği düzenlenmektedir.

Genel Kurul, Temsil ve Denetime İlişkin Değişiklikler

Değişiklik Yönetmeliği; OSB genel kurul, yönetim kurulu, denetim kurulu usul ve esaslarına ilişkin de pek çok değişiklik getirmektedir. Değişiklik Yönetmeliği ile OSB Yönetmeliği’nde yapılan değişikliklere göre:

• Olağan genel kurul çağrıları Yönetim Kurulu tarafından yapılacaktır. Ayrıca ilk genel kurul için genel kurul şartları oluştuğu halde çağrının yapılmaması durumlarında çağrı yetkisi Bakanlık tekeline bırakılmıştır.
• Genel Kurul Toplantısına Çağrıya Yetkili Organlara ilişkin 13. Maddenin dördüncü fıkrası olan “Müteşebbis heyetin görevinin devam ettiği genel kurula geçen OSB’lerde, dört katılımcıdan az olmamak şartıyla, toplam katılımcı sayısının en az 1/4’ünün başvurusu halinde, 15 gün içinde müteşebbis heyet tarafından olağanüstü genel kurul yapılmasına ilişkin karar alınarak yönetim kurulu tarafından genel kurul toplantıya çağrılır. Bu başvuru, müştereken ve noter tebligatı ile yapılır.” düzenlemesi kaldırılmıştır.
• Genel Kurula çağrı ‘kayıtlı elektronik posta sistemi’ ile de yapılabilecektir.
• Genel Kurul ve temsile ilişkin yapılan değişiklik ile birlikte Genel Kurulda, yapı kullanma izni alınmış olan her parsel için bir oy kullanılacaktır.
• Müteşebbis heyet ve Genel Kurul, bağış yapılmasına ilişkin karar almak ve bu kararı Bakanlık onayına sunma konusunda yetkilendirilmişlerdir.
• Değişiklik ile birlikte Yönetim Kurulu üyeleri, genel kurul üyelerinden seçilemeyecektir.
• Müteşebbis heyetin görevinin devam ettiği OSB’lerde; yönetim kurulu, müteşebbis heyetin en az dördü kendi üyeleri arasından olmak üzere seçeceği 5 asıl 5 yedek üyeden oluşacaktır.
• Müteşebbis heyet/genel kurul toplantısına katılanların salt çoğunluğunun kabul etmesi halinde, yönetim ve denetim kurulu ile Organize Sanayi Bölgeleri Üst Kuruluşu (OSBÜK) temsilcilerinin seçimi yapılabilecektir.
• Denetim Kurulunun görev ve yetkilerinden gerekli hallerde genel kurulu olağanüstü toplantıya çağırma yetkisi kaldırılmıştır.

OSB Tür Değişiklikleri

Değişiklik Yönetmeliği ile OSB Yönetmeliğinin beşinci maddesine eklenen fıkra uyarınca OSB’lerin kuruluş aşamasında karma ya da ihtisas olarak belirlenen OSB türü, müteşebbis heyet veya genel kurul kararı alınması şartıyla, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı (Bakanlık) onayı ile değiştirilebilecektir. Yönetmelikte yapılan değişiklik ile birlikte, katılımcıların müteşebbis heyete dâhil olmaları sürecinde, sürece ilişkin doluluk oranının tespiti ve Bakanlığa bildirimi, Yönetim Kurulu tarafından yapılacaktır.

Değişiklik Yönetmeliği ile birlikte yönetim kurulu, OSB’nin doluluk oranlarını takip etmeye ve parsellerin 1/2′sinin işyeri açma ve çalışma ruhsatı alması hâlinde, en geç bir hafta içinde durumu Bakanlığa bildirmeye yükümlüdür.

Katılımcılar Tarafından Tutulacak Defterler

OSB’lerin hesap ve işlemlerinin denetimine ilişkin yapılan değişiklik ile birlikte OSB’ler, pay defteri hariç olmak üzere, Anonim Şirket için öngörülen defterleri tutacaklardır. Müteşebbis heyet aşamasında olan OSB’ler bakımından müteşebbis heyet toplantı ve müzakere defterine kaydedilecektir. Genel Kurula geçen OSB’lerde ise, genel kurul toplantı ve müzakere defteri tutulacaktır. OSB’nin muhasebesi ile ilgili olarak defterlere yapılacak kayıtlarda, Muhasebe Sistemi Uygulama Genel Tebliğlerinde yer alan hususlara uyulacaktır.

İstisnalar

OSB Yönetmeliği madde 81 uyarınca Yönetmelikte ve ihale dosyasında yer almayan diğer hususlar için kamu ihale mevzuatının ilgili maddeleri kıyasen uygulanacağı düzenlenmektedir. Değişiklik Yönetmeliği ile ilgili maddeye Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı kredisinin, uluslararası anlaşmalar çerçevesinde dış finansman ile sağlandığı OSB yapım işi ihaleleri, kredi veren kuruluşun ihale usul ve esasları dikkate alınarak Bakanlık tarafından oluşturulan Komisyonca yapılabileceğine dair istisna eklenmiştir.

@Kesikli Hukuk Bürosu