Türk Hukuku kapsamında gayrimenkul yatırım fonları tüzel kişiliği olmayan malvarlığı toplulukları olarak vasıflandırılmaktadır. Bu fonlar, Sermaye Piyasası Kurulu (“SPK”) verdiği izne dayanarak gayrimenkul yatırım ortaklıkları tarafından inançlı mülkiyet esaslarına göre yönetilmektedir. Türkiye’deki gayrimenkul yatırımları için gayrimenkul yatırım fonlarının kullanılması, aşağıda özetlendiği üzere başta vergisel anlamda olmak üzere birçok avantaj sağlamaktadır:

1. Vergisel Avantajlar\ 1.1. Kurumlar Vergisi\ 5520 s. Kurumlar Vergisi Kanunu uyarınca, gayrimenkul yatırım fonları tarafından elde edilen kazançlar kurumlar vergisinden istisnadır. Keza, 2009/14594 s. Bakanlar Kurulu Kararı uyarınca, gayrimenkul yatırım fonları tarafından elde edilen kazançlara uygulanacak stopaj oranı %0 olarak belirlenmiştir. Dolayısıyla, elde edilen kazançlar fon içerisinde kaldığı müddetçe, bunlar üzerinde vergi yükü bulunmamaktadır.

1.2. Damga Vergisi\ 488 s. Damga Vergisi Kanunu uyarınca, münhasıran gayrimenkul yatırım fonunun gayrimenkul portföyü ile ilgili olmak kaydıyla, gayrimenkul alım, satım ve satım vaadi sözleşmeleri damga vergisinden istisna edilmiştir. Damga vergisi, işlem bedeli üzerinden belirli bir yüzde olarak uygulandığından, ilgili işlemin bedeline göre ciddi miktarlarda damga vergisi tahakkuku söz konusu olabilmektedir. Gayrimenkul yatırım fonlarının gayrimenkul portföyüne ilişkin işlemleri damga vergisinden istisna edilmek suretiyle, işlem masrafları ciddi anlamda azaltılmış olmaktadır.

1.3. Değer Artış Kazancı\ Katılım paylarının fona iadesinden veya satışından doğan kazançlar stopaja tabidir. Şayet kazanç elde eden kişi gerçek kişi ise bu stopaj oranı %10 olarak; şayet Türkiye Cumhuriyeti kanunlarına göre kurulmuş bir ticaret şirketi veya yabancı ülkelerde bunların muadili olan bir tüzel kişi ise %0 olarak belirlenmiştir.

1.4. Kar Payı Stopajı\ Gayrimenkul yatırım fonu tarafından dağıtılan kar paylarının stopaja tabi olup olmadığı konusunda fikir birliği bulunmamaktadır. Bunun sebebi, kar payına stopaj uygulamasına ilişkin yasal düzenlemeler ve ikincil mevzuatın hazırlandığı dönemlerde gayrimenkul yatırım fonlarının kar payı dağıtması imkan dahilinde değildi. SPK’nın III-52.3 numaralı 01.07.2014 tarihli tebliğinin 27’inci maddesinde gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kar payı dağıtabileceği düzenlenmiştir. Her ne kadar 193 s. Gelir Vergisi Kanunu (“GVK”) madde 75 hükmünde katılım belgelerine ilişkin ödenen kar payları menkul sermaye iradı olarak kabul edilse de, uygulamada buradaki kar payı ibaresinden fon katılım payının fona iadesinden veya üçüncü kişiye satışından doğan kazancın kast edildiği kabul edilmekteydi. Dolayısıyla, gayrimenkul yatırım fonu tarafından dağıtılan kar paylarına ilişkin yaklaşımın nasıl olacağı konusunda vergi hukukumuz bakımından belirsizlik hakimdir. Bazı vergi uygulamacıları bu durumda stopaj uygulanması gerektiğini savunurken bazılarına göre stopaj uygulanmaması gerekmektedir. Gelir İdaresi Başkanlığının üç sene evvel hazırlamış olduğu taslak bir bilgi notunda, katılım payları elde bulundurulduğu sürece elde edilen dönemsel kazançların GVK Geçici Madde 67 hükmü uyarınca stopaja tabi olacağı ifade edilmekteydi. Bu taslak rehberin nihai hali yayınlanmamış olmakla birlikte, söz konusu taslaktan Gelir İdaresi Başkanlığı’nın kar paylarına ilişkin vergilendirme rejimini, katılım paylarının fona iadesinden veya üçüncü kişilere satışından doğan kazançların vergilendirmesi ile özdeş gördüğü anlaşılmaktadır. Nitekim bizce de iki kazanç arasında bir ayrım yapılmasını gerektirecek yasal bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu kapsamda, tıpkı değer artış kazançlarında uygulanan stopaj gibi, fon tarafından gerçek kişi katılımcılara ödenecek kar paylarında %10; Türkiye Cumhuriyeti kanunlarına göre kurulmuş bir ticaret şirketi veya yabancı ülkelerde bunların muadili tüzel kişi katılımcılara ödenecek kar paylarında ise %0 stopaj uygulanması gerektiği kanaatindeyiz (Gelir Vergisi Kanunu Geçici Madde 67).

2. Fon Bünyesindeki Gayrimenkullerde Haciz Yasağı\ III.52-3 numaralı Tebliğin 5(2) hükmünün son cümlesi uyarınca, gayrimenkul yatırım fonlarının malvarlığı kamu alacaklarının tahsili amacı da dahil olmak üzere haczedilemez, üzerinde ihtiyati tedbir konulamaz ve iflas masasına dahil edilemez. Bu bakımından fonun malvarlığı, portföyün kurucusunun, yöneticisinin malvarlıklarından ayrı bir nitelik taşımaktadır. Nitekim portföy yöneticisi, yönettiği her bir fonun çıkarlarını ayrı ayrı gözetmekle yükümlüdür. Mevzuatın bu istikametteki anlayışı, gayrimenkul yatırım fonu katılımcılarının yatırım olarak getirdiği meblağların korunmasını sağlamaktadır.\ Keza, bir taşınmaza birden ziyade şahsın ortak mülkiyet esaslarına göre birlikte sahip olması halinde, bu ortak maliklerden birinin borcu dolayısıyla ortak sahip olunan gayrimenkule haciz uygulanması ihtimali bulunmaktadır. Ancak yatırımın fon aracılığı ile yapılması, dolayısıyla ilgili tapu sicilinde taşınmazın malikinin söz konusu gayrimenkul yatırım fonu olarak görünmesi durumundan böylesi bir haciz riski de gündeme gelmeyecektir.

3. SPK Denetimi\ Gayrimenkul yatırım fonlarının kurulması ve yönetilmesi, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından verilen izin ile gerçekleştirilebilen bir faaliyettir. Faaliyet devam ettiği müddetçe de portföy yöneticileri Sermaye Piyasası Kurulu denetimine tabi olmaktadırlar. Örneğin; III.52-3 numaralı Tebliğin 25’inci maddesinde fonların periyodik olarak gerek SPK’ya gerekse yatırımcılarına raporlama gerçekleştireceği belirtilmiştir.

4. Yabancı Yatırımcılar için İşlem Kolaylığı\ Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmayıp Türkiye’de gayrimenkul satın almak suretiyle yatırım gerçekleştirmek isteyen kişiler zaman zaman yasal engellerle karşılaşabilmektedir. Örneğin; 2644 s. Tapu Kanunu uyarınca tüm yabancılar değil; yalnızca Cumhurbaşkanlığı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşları Türkiye’de taşınmaz elde edebilmektedir. Keza, bu listede yer alan bazı ülkelerin vatandaşlarının, taşınmaz elde edebilmek için evvelce ikamet izni alması da gerekebilmektedir. Bunların yanında, taşınmaz devir işlemleri ancak tapu sicil müdürlüğü huzurunda yapılabildiğinden, Türkiye’ye gelmeksizin bu yatırımı yapmak isteyen yabancı yatırımcıların tek seçeneği bu işlemi vekalet aracılığıyla yaptırmak olmakta ve bu durum ise yabancı yatırımcılar nezdinde soru işaretlerine yol açabilmektedir. Yatırımın gayrimenkul yatırım fonu aracılığıyla yapılması, bu kaygıları bertaraf ederek yabancı yatırımcılar için işlem kolaylığı sağlamaktadır.

5. Miras Yönetiminde Kolaylık\ Yukarıda da belirtildiği gibi gayrimenkul yatırım fonunun portföyünde yer alan taşınmazların maliki, ilgili tapu dairelerinde gayrimenkul yatırım fonunun kendisi olarak kayıt edilmektedir. Bu durumda ise vefat halinde gayrimenkullerin intikali ve paylaştırılması süreçleri yerine katılma belgelerinin devri yöntemi çok daha pratik bir yöntem olarak avantaj sağlamaktadır.

@Kesikli Hukuk Bürosu