1. Genel Olarak

 Kira Sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 300. maddesinin ikinci fıkrası ile belirli süreli kira sözleşmelerinin tanımına yer verilmiştir. Bu hükme göre; kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir. Bu tür kira sözleşmeleri fesih beyanına gerek olmaksızın, kararlaştırılan sürenin dolmasıyla sona erer. Tarafların belirlenen süre sonunda kira sözleşmesini örtülü olarak devam ettirmeleri halinde ise belirli süreli kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşmüş olur.

Belirli süreli kira sözleşmeleri dışında kalan sözleşmeler, belirsiz sürelidir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinin başlangıç tarihleri belli olmasına karşın sözleşmenin ne zaman sona ereceği taraflarca kararlaştırılmamış, herhangi bir süre öngörülmemiştir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi kapsamında fesih dönemi ve bildirim sürelerine dikkat etmek gerekmektedir. TBK m. 329 uyarınca taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel adette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir adetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.

Fesih dönemi, kira sözleşmesinin başlangıç anına göre hesaplanmakta olup fesih bildirim süresi ise fesih döneminin sonundan geriye doğru hesaplanan süredir. Fesih bildirim beyanının yapılması ile kira sözleşmesi ileriye dönük olarak sona ermektedir.

2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Talebi ile Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona erme halleri; TBK m. 347 – 349’de belirtilen “Bildirim Yoluyla Sona Erme” ve TBK m. 350 – 356’da düzenlenen “Dava Yoluyla Sona Erme” olmak üzere iki başlık halinde düzenlenmiştir.

Dava yoluyla sona erme hali yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından uygulama alanı bulmakta olup dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirme hakkı sadece kiraya verene tanınmıştır. Dava yoluyla sona erme halinde kiraya verenin mahkemeye tahliye talebiyle başvurması ve mahkemeden bu doğrultuda bir karar alması gerekmektedir.

Kira sözleşmesinin dava yoluyla sona ermesinde kiraya verenden kaynaklanan sona erme sebepleri; TBK m. 350/1 kapsamında kiraya verenin ihtiyacı sebebi, TBK m.350/2 kapsamında yeniden inşa ve imar sebebi, TBK m. 351 kapsamında ise yeni malikin gereksinimi sebebi ile sona erme olarak sıralanabilecektir.

a. Kiraya Verenin İhtiyacı Sebebi ile Sona Erme

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içerisinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Tahliye davası açılabilmesi için iki şartın varlığı gerekmektedir. Bu şartlar; kanunda sayılı kişilerden biri veya birkaçı tarafından bir konuta ya da işyerine ihtiyaç duyulmasının varlığı ve konut ihtiyacı iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır. Kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri incelendiğinde, kiraya verenin ihtiyacının gerçek ve samimi olması şartının Türk Borçlar Kanunu ile düzenlenmediği görülecektir. Bu koşul öğreti ve Yargıtay tarafından benimsenmiş ve uygulanagelmiştir. Konut ve işyeri ihtiyacının gerçek ve samimi olması kriteri çerçeve bir kriter olup bu kriterin her somut olaya göre değerlendirilmesi gerekmektedir.

TBK m. 350 uyarınca; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılması yeterli olacaktır. Ayrıca TBK m. 353 uyarınca; kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

TBK m. 355 uyarınca kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağlarsa, haklı sebep olmadıkça kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren, bu yükümlülüğüne aykırı davranırsa eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur. Ancak burada tahliyenin mahkeme kararına dayanması gerekmekte olup salt ihtar ile yapılan tahliyelerde söz konusu madde kapsamında tazminat talep edilemeyecektir.

b. Yeni Malikin Gereksinimi Sebebi ile Sona Erme

 Türk Borçlar Kanunu madde 351 uyarınca kiralananı sonradan edinen kişi; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir dava ile sona erdirebilir. Söz konusu altı aylık süre iktisap tarihinden itibaren başlamakta olup kira sözleşmesinin sonuna kadar dava açılabilecektir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yolu ile de kullanabilir.

Kanun hükmünde “kiralananı sonradan edinen kişi” ifadesine yer verilmiş olup kiralananın kira sözleşmesi yapıldıktan sonra edinilmesi gerekmektedir. Kiralananın sonradan edinilmesi; satış, bağışlama, miras, mahkeme kararı veya cebri icra yolu ile olabileceği gibi tapusuz taşınmazın sonradan edinilmesi suretiyle de bu hükmün uygulanması mümkündür. Diğer şartlar ise yeni malikin veya yakınlarının konut ve işyeri gereksiniminin varlığı ve kira sözleşmesinin tapuda şerh edilmemiş olması şeklinde sıralanabilecektir.

Ayrıca yeni malik; taşınmazı iktisaptan itibaren bir ay içerisinde satın aldığını, kendi veya 351. maddede yazılı yakınlarının ihtiyacı nedeniyle tahliye talep ettiğini, altı ayın sonunda taşınmazı tahliye etmesi gerektiğini yazılı olarak kiracıya bildirmek ve tebliğ ettirmek zorundadır.

@Av. Eren Yeniçulha