Anayasa Mahkemesi’nin TORUM/SEVEN Kararı Çerçevesinde Kentsel Dönüşümde Azınlığın Mülkiyet Hakkının Korunması

Bilindiği üzere, 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (RG.: 31.05.2012/28309) ve Kanun’un Uygulama Yönetmeliği (RG.:15.12.2012/28498) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi taşınmazların yıkılarak yeniden inşaası bakımından yeni bir rejim getirmiştir. Daha çok deprem nedeniyle oluşabilecek can kayıpları esas alınarak kamu sağlığı ve kamu güvenliği gereklerine dayanılarak çıkarılmış olan 6306 sayılı Kanun, bu anlamda birey-kamu menfaat dengesinde, bireysel mülkiyet hakkının aleyhine kamu menfaatini ön plana çıkarmıştır. Bu çerçevede Kanun’un 6. maddesinde, afet riski altındaki alanlarda yer alan ve kat mülkiyetine tabi bir taşınmazın yıkılarak yeniden yapımı için 634 sayılı Kanun (m. 45)  ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (RG.: 08.12.2001/24607)’nun ilgili hükümlerinin (m. 692) öngördüğü şekilde oybirliğinin aksine, üçte iki çoğunluk nisabıyla karar alınması gerektiği düzenlenmiştir.

Bilindiği üzere, kat mülkiyeti kendine özgü ve bağımsız bölüm üzerinde bir mülkiyet türüdür. Bu çerçevede kat mülkiyetinde, sahip olunan bağımsız bölümün değeriyle oranlı olarak, paylı mülkiyet esaslarına göre tahsis edilen pay üzerinden bağımsız bölüm ve ana yapının ortak alanları üzerindeki hak ve yükümlülükler belirlenir. Dolayısıyla, kat mülkiyetinin kendine özgü yapısı nedeniyle, ana yapının yıkılıp yeniden yapılabilmesi için tüm pay sahiplerinin –bağımsız bölüm üzerindeki pay oranlarına bakılmaksızın- olumlu yönde iradesi gerekmektedir. Bununla birlikte, sözü geçen 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yapılmış yapılarda, tüm pay sahiplerinin onayının alınmasının zorluğu karşısında, can kaybı riski dikkate alınarak nitelikli çoğunluk olan üçte iki oranı ile yetinilmiştir. Yine aynı Kanun ve ilgili Yönetmelik, ayrıntılı şekilde düzenlenen gerekli bilgilendirmelerin yapılması ve itiraz haklarının tanınmasının ardından riskli yapı olduğu tespit edilen taşınmazda pay sahibi olan azınlığın paylarının Çevre ve Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı nezdinde yürütülen idari satış süreci sonunda satılmasını; böylece ana yapının yıkımını takiben yeni yapının inşaası için gerekli oybirliğinin sağlanmasını amaçlamaktadır.

Bununla birlikte, sahip oldukları hisse oranında paydaşların üçte iki çoğunluğunun alacağı karar ile ana yapının yıkıldıktan sonra yeni bir projeye uygun olarak yeniden inşaası için azınlığın mülkiyet hakkının da gözetilmesi gerekmektedir. Her ne kadar 6306 sayılı Kanun, yukarıda anlatıldığı üzere, bireylerin mülkiyet hakkından ziyade kamu güvenliğini dikkate alarak oybirliği yerine üçte iki nitelikli çoğunluk ile yetinmiş ise de, bu süreç dürüstlük kuralına aykırı şekilde yönetilemeyeceği gibi ve ilgili yasal düzenleme hakkın kötüye kullanımına açık değildir. Bu konuda çoğunluk kararının yargı denetimine tabi olduğu, özellikle azınlık pay sahiplerinin paylarının satışı ile uğrayacakları zarar karşısında mülkiyet haklarının korunması gerektiği yakın tarihli bir Anayasa Mahkemesi kararı ile ortaya konmuştur.

Anayasa Mahkemesi’nin TORUM/SEVEN kararına konu başvuru; riskli yapı kapsamında olması sebebiyle yıktırılan taşınmazın yeni paylaşım yönteminin belirlenmesine ilişkin malikler (genel) kurul kararının hukuki dayanağının incelenmemesi nedeniyle mülkiyet hakkıyla bağlantılı olarak etkili başvuru hakkının, malikler kurulu kararına rıza göstermeyen paydaşın hissesinin kamu otoritelerince satılması ve satış bedelinin düşük olması nedeniyle mülkiyet hakkının ihlal edildiği iddialarına ilişkindir.

Başvurucular, ana yapının yıkılarak çoğunluk tarafından kabul edilen proje kapsamında yeniden inşaasına yönelik malik genel kurul kararının iptali ve çoğunluğun yüklenici ile imzalamış olduğu “kat karşılığı inşaat sözleşmesi”nin düzeltilmesi talebiyle Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurmuştur. Başvurucuların iddiası, projeyi ve sözleşmeyi menfaatlerine uygun olup olmadığı yönünden inceleme fırsatı bulamadıkları için toplantının ertelenmesini talep ettikleri hâlde bu isteklerinin dikkate alınmadığı; dört işyeri ve bir daire olmak üzere beş bağımsız bölüm yerine bodrum katta iki daire verilmesinin hakkaniyetli olmadığı yönündedir.

Yerel mahkeme önce inşaat sözleşmesinin uygulanmasını tedbiren durdurmuş; daha sonra binanın yıkılması ve tedbir için istenen teminatın yatırılması üzerine tedbiri kaldırmıştır. Bunun üzerinde, Çevre ve Şehircilik (ve İklim Değişikliği) Bakanlığı nezdinde yürütülen satış işlemi sonlandırılarak açık arttırma ile satılan azınlığa ait pay bedeli pay sahiplerine ödenmiştir. Bunun üzerine yerel mahkeme “davanın konusuz kalması nedeniyle karar verilmesine yer olmadığına” hükmetmiştir. Başvurucular, istinaf incelemesine başvurmuşlar ve fakat Bölge Adliye Mahkemesi yerel mahkeme kararının hukuka uygun olduğuna hükmetmiştir. Başvurucular, idari satış sürecinde başvurduğu idari yargıdan da bir sonuç alamamışlardır.

Anayasa Mahkemesi yaptığı inceleme ve değerlendirme neticesinde başvurucuların mülkiyet ve etkili başvuru haklarının ihlal edildiği sonucuna varmıştır. Mahkeme bu değerlendirmede Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’nin (AİHS) etkili başvuruyu düzenleyen m. 13 hükmüne ve Ek (1) No.lu Protokol'ün "Mülkiyetin korunması" kenar başlıklı 1. maddesine dayanmıştır. Aynı şekilde T.C. Anayasası m. 35 mülkiyet hakkını, m. 40 ise etkin başvuru hakkını düzenlemektedir.

AİHS m. 13 uyarınca, "[AİHS’de] tanınmış olan hak ve özgürlükleri ihlal edilen herkes, söz konusu ihlal resmi bir hizmetin ifası için davranan kişiler tarafından gerçekleştirilmiş olsa dahi, ulusal bir merci önünde etkili bir yola başvurma hakkına sahiptir."

AİHS Ek (1) No.lu Protokol m. 1 uyarınca ise, “"Her gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini isteme hakkı vardır. Bir kimse, ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun bırakılabilir.

Yukarıdaki hükümler, devletlerin, mülkiyetin kamu yararına uygun olarak kullanılmasını düzenlemek veya vergilerin ya da başka katkıların veya para cezalarının ödenmesini sağlamak için gerekli gördükleri yasaları uygulama konusunda sahip oldukları hakka halel getirmez."

Anayasa Mahkemesi’nin somut olay kapsamında yaptığı değerlendirmelerden önemli olan bazıları aşağıdaki gibidir:

“Malikler Kurulu kararının hukukiliğinin denetiminin satış işleminden önce gerçekleştirilemediği anlaşılmıştır. Bu bağlamda İdarenin satış işlemlerine devam etmesinin Asliye Hukuk Mahkemesinin ihtiyati tedbir kararını kaldırmasından sonra mümkün olduğunu dikkate almak gerekmiştir. İdarenin satış yetkisinin doğabilmesi için Malikler Kurulu kararının varlığı şart olduğuna göre söz konusu kararın uygulanmasının tedbiren durdurulması satış işlemlerinin devamını ve başvurucular lehine verilecek muhtemel kararın sonuçsuz kalmasını önlemiştir (prgf. 73).””

“Öte yandan binanın yıkılmış olması başvurucuların hissesinin 6306 sayılı Kanun kapsamında İdarece satılması riskini ortadan kaldırmamaktadır. Asliye Hukuk Mahkemesinin Malikler Kurulu kararının uygulanmasının durdurulması yönündeki tedbire karar verirken gözettiği koşullar değişmemiştir. Esasen başvurucuların binanın yıkılmasına yönelik bir şikâyetleri bulunmamaktadır. Başvurucuların itirazı Malikler Kurulu kararında kabul edilen yeni paylaşım yöntemidir. Başvurucular, bu yöntemin hakkaniyetli olmadığından yakınmaktadır. Taşınmazın yeni paylaşım yönteminin hakkaniyetli olup olmadığı, üzerindeki binanın yıkılmasından bağımsız bir meseledir. Bu sebeple Asliye Hukuk Mahkemesinin Malikler Kurulu kararının hukukiliğini etkilemeyen binanın yıkılmış olması olgusuna dayalı olarak ihtiyati tedbirin gerekli bir tedbir olmaktan çıktığını ve davalılardan teminat istenmesinin yeterli olacağını kabul etmesinin somut olayın koşulları çerçevesinde makul bir yorum olmadığı değerlendirilmiştir (prgf. 75).”

“Müdahalenin hukuka aykırılığının ileri sürülebileceği veya müdahale nedeniyle oluşan maddi ve manevi zararların tazmin edilmesinin istenebileceği hukuk yollarının olmaması da bazı durumlarda kişiye yüklenen külfeti ağırlaştıran bir unsur olarak görülebilir. Bu bakımdan kişinin hukuka aykırılık iddialarının bir mahkeme tarafından etkili bir biçimde incelenmesi müdahalenin orantılılığı bakımından ehemmiyet arz etmektedir (prgf. 99).”

“Malikler Kurulunun üçte iki çoğunluğunun taşınmazın yeni paylaşım şekline ilişkin kararına rıza göstermeyen hissedarların paylarının satılması yolunda düzenleme yapılması kamu makamlarının takdir yetkisinde olsa da bu durum, İdarenin söz konusu yetkisini keyfî bir biçimde kullanabileceği anlamına gelmemektedir. Bu bağlamda hissedarların yeterli bir müzakere sonucu bir karara varmış olması, bu kararın azınlıkta kalan hissedarların menfaatlerini açık bir biçimde zedelememesi gerekir. Azınlıkta kalan hissedarların, kendi çıkarlarına açıkça aykırı olan, taşınmazın eski durumuna kıyasla açık dengesizlikler içeren bir projeyi kabul etmeye zorlayan karara iştirak etmemiş olmaları hisselerin satışı gibi ağır bir müdahaleyi haklılaştırmamaktadır. Azınlıkta kalan paydaşların hisselerinin Malikler Kurulunun çoğunluğunca kararlaştırılan yeni paylaşım yöntemine yönelik itirazları yargısal bir merci tarafından dinlenerek ilgili ve yeterli gerekçeyle karşılanmadan satışa çıkarılması hâlinde en hafif zedeleyici araca başvurulduğu söylenemeyecektir. Dolayısıyla azınlıkta kalan hissedarların teklif edilen yeni paylaşım şekline yönelik iddialarının incelenip incelenmediği müdahalenin gerekliliği bağlamında oldukça önem taşımaktadır (prgf. 103). [Somut olayda] başvurucunun Malikler Kurulu kararına yönelik şikâyetlerinin hiçbir yargı mercii tarafından incelenmediği anlaşılmaktadır. Yukarıda açıklandığı üzere Malikler Kurulunun taşınmazın değerlendirme biçimini belirleyen kararının tarafların menfaatlerine uygun ve hakkaniyetli olması mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin ölçülülük şartlarındandır (prgf. 106).”

Bu tespitler dışında Anayasa Mahkemesi, idari satış sürecinde satışa konu payların değer tespiti ile ilgili de bazı değerlendirmelerde bulunmuş, ilgili değer tespitinin yapılmasında keyfiliğin yine mülkiyet hakkına orantısız müdahale oluşturacağının altı çizilmiştir.

Anayasa Mahkemesi’nin bu kararı, 6306 sayılı Kanun’un ve ilgili Yönetmeliğin uygulanmasında azınlık haklarının korunması bakımından çok önemlidir. Zira Mahkeme, üçte iki çoğunluğun kararı ile ana yapının yıkılarak yeniden yapılmasının mümkün olduğunu özellikle kanunilik ve meşru amaç kriterleri çerçevesinde teyit etmiştir. Bununla birlikte, Mahkeme, bu düzenlemelerin azınlıkta kalan pay sahiplerinin mülkiyet haklarının özüne dokunacak şekilde ve orantısız biçimde ihlal edilmesine olanak sağlamadığını, azınlık pay sahiplerinin kendi menfaatlerini zedeleyen bir projeye onay vermek zorunda olmadıklarını ifade etmiştir.

Anayasa Mahkemesi, azınlık pay sahiplerinin haklarını zedeleyen bir projenin ana yapı pay sahiplerinin üçte ikisi tarafından kabul edilmesi halinde, durumun yetkili mahkemelerce incelenerek yasal başvuru hakkının etkin şekilde kullanılmasının önünün kapatılmaması gerektiğinin de altını çizmiştir. Ayrıca gerekli değerlendirmelerin mahkemelerce mülkiyet hakkının özüne dokunulmadan tamamlanması gerektiği, bu kapsamında idari satış sürecinin tamamlanmasından önce üçte iki çoğunluk tarafından kabul edilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki dayanağının var olduğunun tespiti gerektiği vurgulanmıştır.

Bu değerlendirmelerden çıkan sonuç kısaca şu şekilde özetlenebilir: Her ne kadar afet riski ile karşı karşıya olan yapıların kentsel dönüşümünde ana yapı pay sahiplerinin oybirliği gerekmese de, uygulanacak yeni projenin yeterince müzakere edilmesinin önem arz ettiği, üçtü iki çoğunluğu yakalayan pay sahiplerinin istedikleri gibi hareket ederek azınlık pay sahiplerinin haklarını zedeleyen bir projeyi hayata geçirmelerinin mümkün olmayacağı ortadadır.

Bu kapsamda, kentsel dönüşüm sürecinde yapılan müzakere ve alınan tekliflerin tüm maliklerce iyi değerlendirilip tüm paydaşların mülkiyet hakkını en iyi şekilde gözeten projenin kabulünün gerektiğini söylemek yanlış olmayacaktır. Bu nedenle, örneğin, paydaşların menfaatini daha iyi gözeten teknik ve hukuki şartları taşıyan teklifin kabul edilmemesi ve azınlığın da bu karara katılmasının istenmesi için makul, somut ve inandırıcı gerekçelerin varlığı gerekmektedir.

@Av. Ömer Kesikli