1- Ortak Yerler

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre inşaatı tamamlanmış, kullanıma hazır bir ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri üzerindeki mülkiyet hakkına kat mülkiyeti, bu bağımsız bölümler üzerinde hak sahibi olanlara ise kat maliki adı verilir. Ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler ana gayrimenkulün “ortak yerler”i olarak nitelendirilir ve ana gayrimenkul yapısı içinde yer alan bağımsız bölümlerde mülkiyet hakkına sahip malikler, ortak yerlerden yararlanma ve bu yerlere girip çıkabilme hak ve yetkisine sahip olurlar.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4.maddesinde, ana gayrimenkulde hangi alanların ortak yer olarak kabul edildiği açıkça belirtilmiştir. Şöyle ki;

IV – Ortak yerler:

“Madde 4 – Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.”

Kat maliklerinin ana gayrimenkulde bulunan ortak yerleri kullanım ve ortak yerlerden yararlanma hakkı, ana gayrimenkulde sahip oldukları arsa payı oranında söz konusudur. Fakat kat malikleri arasında yapılacak sözleşme ile bunun aksi kararlaştırılabilir.

2- Ortak Giderler

Kat maliklerinin ana gayrimenkulün ortak giderlerine katılma yükümlülüğü ve hangi oranda katılacakları ise, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20.maddesinde düzenlenmiştir.

İşbu kanun hükmüne göre, ana gayrimenkulün genel giderlerine kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça;

-       Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

-       Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin, bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi giderlere, ortak tesislerin işletme giderlerine, giderler için toplanacak avansa ise kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

Mevcut yasal düzenleme uyarınca gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup yaptığı ödemeler kira borcundan düşülür.

Yukarıda yer verdiğimiz ortak giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

Kat malikleri, ortak yerler üzerindeki kullanım hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını belirtmek suretiyle ortak yerler üzerindeki genel gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Bu payı ödemekten imtina eden kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir, icra takibi başlatılabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 43.maddesi, yukarıda belirtilen kat malikinin genel giderlere katılma yükümlülüğüne bir istisna getirmiştir. Bu madde uyarınca yapılması arzu edilen yenilik ve ilavelerin çok masraflı olması ile yapının özel durumuna göre lüks niteliği taşıması veya ana gayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli yerlerinde yer almıyor olması durumunda bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki gidere katılmak yükümlülüğü altında değildir. Bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.

@Kesikli Hukuk Bürosu