İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi, 15.03.2023 tarihli 2023/845 E. ve 2023/536 K. sayılı ilamında, kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman "uyarlama" davası açılabileceğine hükmedilmiştir. Söz konusu istinaf ilamında; kira uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar ayrıntılı bir şekilde ele alınmış, konusunda uzman üç kişilik bir bilirkişi heyetinden alınacak raporun önemi vurgulanmış; kira bedelinin, yasal artış oranı doğrultusunda yapılan artış (%25) sonrasında dahi taşınmazın rayiç kira bedelinin altında kaldığı gerekçesiyle, taşınmazın kiralanmasının üzerinden 5 yıl geçmemiş olmasına rağmen taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri, döviz kurlarında meydana gelen ani dalgalanmalar, ülkeyi etkileyen doğal afetler ve ciddi ekonomik krizler göz önünde bulundurularak hakkaniyete uygun olacak şekilde uyarlanmasına karar verilmiştir.

Uyarlama davalarında hakkaniyete uygun karar verilebilmesi için; kiralanan taşınmazın özelikleri, kullanım alanı, konumu, bölgedeki kira seviyelerini etkileyen imar değişiklikleri ve ticari koşullar, emsal kira bedelleri, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarında meydana gelen ani dalgalanmalar ve ülkeyi etkileyen ciddi ekonomik krizler veya doğal afetler gibi ödeme koşullarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek faktörlerin, konusunda uzman 3 kişilik bilirkişi heyetince ele alınması ve hazırlanan bu raporun hakim tarafından göz önünde bulundurulması gerektiği ifade edilmiştir. Şöyle ki;

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi’nin bu kararına konu olan olayda, taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi 01/04/2019 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli bir sözleşmedir. Davacı, 01/04/2022 tarihinden itibaren değişen şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiştir. Yerel mahkeme kararında, imzalanan sözleşmenin 01/04/2019 tarihinde başladığı ve 1 yıl için kiralandığı, davanın 09/03/2022 tarihinde açıldığı, bu nedenle kira sözleşmesinin süresinin dolduğu belirtilerek, Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemeleri içtihatları doğrultusunda bu sözleşmenin uyarlanmasının mümkün olmadığına dair hüküm kurulmuş, dava reddedilmiştir. Ancak, davacının istinaf kanun yoluna başvurması üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi, davacının istinaf taleplerini haklı bulmuştur. İstinaf mahkemesi, yasa kapsamında uyarlama davasının açılma zamanına ilişkin bir sınırlamanın bulunmadığını ifade ederek, uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığının araştırılmadan karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu vurgulamıştır. Bu nedenle, kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman "uyarlama" davası açılabileceği belirtilmiştir.

Buna göre özetle, kira bedelinin değişen koşullara göre yeniden belirlenmesi talebiyle açılan kira tespit davaları, Türk Borçlar Kanunu “TBK” madde 344 uyarınca ancak beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri için açılabilmekte, uygulanacak kira bedeli ise on iki aylık TÜFE ortalaması, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak hakim tarafından hakkaniyete uygun olarak belirlenmektedir. Ancak beş yıldan kısa süreli kira sözleşmelerine dayalı olarak uyarlama talep edilemeyeceği Yargıtay içtihatlarında belirtilmişse de söz konusu yukarıda bahsedilen karar ile, kiraya veren lehine hüküm tesis edilmiş ve her zaman uyarlama davası açılabileceği kabul edilmiştir. Böylece, kiraya verenin beş yıllık kira süresi dolmamasından veya sözleşmesinin 5 yıldan kısa süreli olmasından sebep kira tespit davası açma imkanı bulunmasa da, kira bedelinin ülke ekonomisinde meydana gelen ani ve olağanüstü değişikliklere uygun hale getirilmesi için TBK madde 138 kapsamında kiraya verene uyarlama davası açma hakkı tanınmıştır.

@Nevra Aydın

@Eren Yeniçulha

@Çağla Barut