6306 s. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un yürürlüğe girmesi ile birlikte hâlihazırda sık rastlanan sözleşme türlerinden biri olan kat karşılığı inşaat veya başka bir ifadeyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleriyle ilgili yüklenici ve arsa sahipleri arasında ortaya çıkan uyuşmazlıkların sayısında ciddi bir artış gözlemlenmektedir.  Uyuşmazlıkların odağında yer alan problemli konular arasında, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona ermesi hususunun yer aldığı görülmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerine 6098s. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) eser sözleşmesine ilişkin hükümlerinin uygulanması, bazı durumlarda adaletsiz sonuçlara varılmasına vesile olabilmektedir. Bu sebeple taraflar arasında akdedilecek sözleşmelerin bu hususu özel olarak düzenlemesi, sözleşmelerin tarafları için kritik bir yere sahiptir.

      I.         Hukuki Niteliği

Bilindiği üzere kat karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin (yerine göre evvela mevcut binayı yıktıktan sonra) iş sahibine ait olan arsa üzerinde bir bina inşa etmesi ve iş sahibinin de buna mütekabil olarak yükleniciye, arsa payı ve yüklenici tarafından inşa edilecek binadan, kat mülkiyetine geçildikten sonra, bağımsız bölümlerden bazılarını vermeyi taahhüt etmesi edimlerini içeren atipik ve isimsiz bir sözleşmedir. Sözleşmenin atipik olması, bu sözleşmeye uygulanacak hükümlerin kanunda yer almamasından; isimsiz olması da sözleşmenin isminin kanunda zikredilmemesinden ileri gelmektedir.

Atipik sözleşmelere uygulanacak kanun hükümleri kıyasen tespit edilir. Bu kapsamda, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, özünde bir inşaat sözleşmesi olması ve inşaat sözleşmelerinin de eser sözleşmesi olarak değerlendirilmesi karşısında, Yargıtay ve hukuk doktrinindeki genel kabul, kat karşılığı inşaat sözleşmelerine eser sözleşmesi hükümlerinin uygulanması istikametindedir. Bu kapsamda, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin sona ermesi meselesi incelenirken TBK’nın sözleşmelerin sona ermesine ilişkin hükümlerin yanı sıra eser sözleşmesine ilişkin özel hükümler de değerlendirilmelidir.

    II.         Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Sona Erdirilmesi

Diğer tüm sözleşmelerde olduğu gibi, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde sona erdirme; kanunen veya sözleşme ile öngörülmüş bulunan sona erdirme hakkının kullanılması ile söz konusu olmaktadır. Bu çerçevede en sık rastlanılan sona erdirme durumu, taraflardan birinin sözleşmeden doğan asli borçlarından birini haklı bir sebep olmaksızın ifa etmeyerek temerrüt haline düşmesidir. Her ne kadar kat karşılığı inşaat sözleşmelerine kıyasen eser sözleşmesi hükümleri uygulanmaktaysa da eser sözleşmesine ilişkin TBK hükümlerinde temerrüt durumuna ilişkin özel bir düzenleme mevcut olmadığından, sinallagmatik bir akit olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde de temerrüdün sonuçları, genel hüküm niteliğini haiz olan TBK 123 vd hükümlerine göre tayin edilmektedir. Dolayısıyla, taraflardan birinin temerrüdü halinde sözleşmenin diğer tarafı, TBK 125 hükmünde yer alan dönme hakkını kullanabilecektir.

Bu noktada, “dönme” ile “fesih” kavramlarının hukuk literatüründe farklı anlamları haiz iki kavram olduğunun altı çizilmelidir. Ne var ki, yargı kararlarında çoğu defa bu fark “geriye etkili fesih” ve “ileriye etkili fesih” olarak ifade olunmaktadır. Bir sözleşmenin ileriye mi; yoksa geriye mi etkili fesih edilebileceği hususu bir tercihten öte bir zorunluluk teşkil etmektedir. Şöyle ki; ani edimli sözleşmeler geriye etkili olarak feshedilebilir (dönme), sürekli edimli sözleşmeler ileriye etkili olarak feshedilebilir (fesih). Bir sözleşmenin ani edimli mi; yoksa sürekli edimli mi olduğu hususu tespit edilirken de sözleşmenin karakteristik ediminin niteliği ele alınmak gerekir. Zira çoğu sözleşmede bir tarafın edimi bir miktar para vermekten ibaret olup herhangi bir özellik arz etmemektedir. Malum olduğu üzere inşaat sözleşmelerinde karakteristik edim, yüklenicinin yapmayı üstlendiği inşaat işidir. Bu karakteristik edim ede alınırken de meseleye borçlunun perspektifinden değil; alacaklının perspektifinden bakılır. Bu kapsamda, sözleşmenin ifası borçlu için süreklilik arz etmesine rağmen alacaklının borçlunun ediminin ifasına olan menfaati aynı süreklilik niteliğine sahip değilse sözleşmenin ani edimli olduğu sonucuna varmak icap etmektedir. Bu hususun önemi kendisini eser sözleşmesinde göstermektedir. Zira yüklenici eser sözleşmesi ile bir sonuç taahhüt etmesine ve alacaklının menfaati eserin teslimi ile yerine gelmesine rağmen, eser sözleşmesinin, işe zamanında başlama ve devam etme borcu gibi, sürekli edimli sözleşme karakterine yaklaşan yanlarının bulunması ve hatta kanunen bunlara sonuç bağlanması ani edimli – sürekli edimli ayrımının bulanıklaştığı görülmektedir. Ancak uygulamada ve öğretide, yukarıdaki kriterin uygulanması sonucunda, eser sözleşmesinin ani edimli olduğu hususunda bir uzlaşı mevcuttur.

Eser sözleşmesinin ani edimli olması karşısında, kendisine eser sözleşmesi hükümleri uygulanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin de ani edimli olduğu ve kat karşılığı inşaat sözleşmesini sona erdirmeye yönelik olarak kullanılan bozucu yenilik doğuran beyanların da geçmişe etkili olarak hüküm ifade edeceği hususu belirtilmektedir. Yalnızca, yerleşik Yargıtay içtihadına göre inşaatın belirli büyüklükteki kısmı tamamlanmış ise Türk Medeni Kanunu’nun 2 inci maddesinde yer verilen dürüstlük kuralı uyarınca, sözleşmeyi sona erdirmeye yönelik işlemler ileriye etkili olarak hüküm ifade etmektedir.

  III.         Sona Erdirmenin Sonuçları

Geriye etkili sona erdirme (dönme) halinde oluşacak hukuki duruma dair çeşitli görüşler bulunmaktadır. Bu görüşler içerisinde Yargıtay tarafından kabul edilen, dönme halinde sözleşmenin sanki hiç kurulmamış gibi başından itibaren hükümsüz kalacağını öngören klasik dönme teorisidir. Dolayısıyla, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dönüldüğünde, sözleşme sanki hiç kurulmamış gibi hükümsüz kalacak, taraflar tüm borçlarından kurtulacak ve evvelce yapılmış olan kazandırmalar da hukuki sebebini kaybetmiş olacaktır.

  IV.         ANA FİKİR

Bu bilgiler ışığında, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde tarafların, sözleşmenin sona ermesine dair konuları açıklıkla ve mutlaka hukuki sınırlamaları, emredici kuralları ve kaideleri göz önünde bulundurarak  ifade edebilmesi büyük önem taşımaktadır. Zira aksi takdirde yüklenicilerle arsa sahipleri arasında çıkabilecek olası fesih veya sair sona erdirme meselelerinde, uzun, çetrefilli ve masraflı bir hukuki sürecin yanı sıra her iki taraf da tatmin etmeyecek bir sonucun  göze alınması gerekecektir.

ÖNEMLİ UYARI VE SORUMSUZLUK KAYDI

Bu doküman, konuyla ilgili olarak yalnızca genel bilgi ve görüş içermekte olup, hukuki tavsiye veya profesyonel hukuk hizmeti yerine geçmez ve bu amaçla kullanılamaz. Her bir olayın vakıalarına ve kendine özgü şartlarına göre profesyonel hukuki tavsiye ve görüş almanız önemle ve şiddetle önerilir. Kesikli Hukuk Bürosu avukatları ve bu dokümanın yazarları burada yer alan bilgilerin doğruluğundan ve tamlığından kesinlikle sorumlu değildir. Bilginin, mevzuatın ve içtihatların hızla değişebilmesi nedeniyle bu dokümanın güncelliğine ilişkin herhangi bir taahhüt veya garanti verilemez. Bu dokümanda yer alanlara ilişkin olarak ticari bir karar vermemenizi, somut olayınızın özelliklerine göre hukuki danışmanlık hizmeti almanızı önemle tavsiye ederiz.