Tapuda gösterilen düşük satış bedeli, şayet önalım davası açılmadan önce gerçek satış bedeli üzerinden harç ödenerek düzeltilirse, Önalım Davasında harcı ödenmiş bedele hükmedilmelidir

Öncelikle kısaca önalım hakkının hukuken ne anlam ifade ettiğini belirtmek isteriz: Önalım hakkı, paylı mülkiyette paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikle satın alma hakkı vermektedir. Önalım hakkı, paylı mülkiyetin kurulmasıyla doğar ve herhangi bir payın üçüncü kişiye satılmasıyla da kullanılabilir duruma gelir. Önalım hakkı ile amaçlanan, yabancı kişilerin paylı mülkiyete dahil olmasını belli şartlara tabi kılarak zorlaştırmak böylece mevcut paydaşlar arasındaki düzenin muhafaza edilmesini sağlamaktır. Böylece paydaşlar diğer bir paydaşın payını satın alan alacaklıya karşı dava yoluyla bu önalım hakkını kullanabilirler.

Gayrimenkul alım-satım işlemlerinde bedelde muvazaa yapılması, yani düşük harç ödemek için tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi Mahkeme kararlarına da sıkça yansıyan bir uygulamadır. Böyle durumlarda yasal önalım hakkını kullanan paydaşlar, tapu senedinde ödendiği gösterilen bedeli, ilgili payı satın alan kişiye karşı önalım hakkını kullanarak, esasen ilgili payı satın alan üçüncü kişinin gerçekten ödemiş olduğu bedelden daha düşük bir bedele söz konusu payın sahibi olmaktadır. Yargıtay’ın bu konudaki eski tarihli uygulaması *(Bknz: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 06.04.2016 tarihli, 2014/356 E. ve 2016/491 K. sayılı ilamı ve aynı doğrultudaki Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 07.03.2019 tarihli, 2016/16109 Esas ve 2019/2079 Karar sayılı ilamı),* tapu senedinde yazılı bedelin önalım davalarında esas alınması yönündeyken, aşağıda bilgileri verilen yeni tarihli içtihatla birlikte bu uygulamaya istisna getirildiği anlaşılmaktadır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi önalım hakkı ile ilgili vermiş olduğu 07.09.2020 tarihli, 2019/3186 E. ve 2020/4622 K. sayılı ilamı ile, daha önce tesis etmiş olduğu 07.03.2019 tarihli, 2016/16109 Esas ve 2019/2079 Karar sayılı eski ilamını kaldırarak bu kararından dönmüştür. Şöyle ki,

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 07.09.2020 tarihli kararına konu olan olayda, davacı paydaş kendisinin de payının bulunduğu dava konusu taşınmazlarda davalının satın aldığı paylar hakkında önalım hakkını kullandığından bahisle söz konusu payların tapusunun iptalini ve kendisi adına tescilini talep etmiştir. Payları satın alan davalı ise, 24.11.2015 tarihinde satın aldığı payların toplam fiyatının 58.000,00-TL olduğunu, bu miktarın banka havalesiyle satış yapanların vekiline gönderildiğini, resmi satış sözleşmesinde yapılan hatanın önalım davası açılmadan önce vergi dairesine başvurularak 25.11.2015 tarihinde düzeltildiğini, gerçek satış bedeli toplamının 58.000,00-TL olduğunu belirterek, 9.240,00-TL üzerinden talep edilen önalım davasının reddini savunmuştur. Yerel Mahkeme tarafından, davalının önalım davası açılmadan önce gerçek satış bedeli üzerinden harcı tamamlaması değerlendirmeye alınmamış olup önalım davasının tapuda gösterilen 9.240,00-TL bedel üzerinden kabulüne karar verilmiştir. Davalının bu karara karşı yapmış olduğu temyiz başvurusu üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesi vermiş olduğu 07.03.2019 tarihli, 2016/16109 Esas ve 2019/2079 Karar sayılı ilam ile yerel mahkeme kararını usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle Onamıştır. Akabinde, davalı bu Onama Kararına karşı karar düzeltme başvurusunda bulunmuş olup bu başvuru üzerine, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi bu defa önceki içtihadında değişikliğe gitmiş ve 07.03.2019 tarihli önceki kararını kaldırarak davalının karar düzeltme istemini kabul etmiş ve davalının lehine olacak şekilde aşağıda açıklayacağımız gerekçelerle hükmün Bozulmasına karar vermiştir:

Yargıtay Bozma ilamına konu olayda, ilamda ifade edildiği üzere resmi satış sözleşmesine göre, davalı dava konusu taşınmazlardaki payları 24.11.2015 tarihinde toplam 9.240,00TL’ye satın almış; ancak önalım davası açılmadan önce, davalı tarafından dosyaya ibraz edilen vergi dairesi alındısına göre, davalının gerçek değer olarak ifade ettiği miktar üzerinden (58.000,00-TL) harcı tamamlamış olduğu Yargıtay ilamında belirtilmiştir. Böylece davalı/alıcı satış sözleşmesinde yer alan ve satış bedelinden kaynaklanan hatayı dava açılmadan önce yetkili merciye başvurmak suretiyle düzelttirmiştir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 07.09.2020 tarihli ilamı ile buradaki sorunun; bu düzeltmenin sözleşme dışındaki üçüncü kişilere etki edip etmeyeceği noktasında toplandığını vurgulamıştır. Buna göre, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi bu ilamı ile, taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan kaynaklanan daraltımlarından biri olan önalım hakkıyla ilgili yorumların ve değerlendirmelerin, mülkiyet hakkının özüne zarar verecek şekilde önalım hakkı sahibi lehine genişletilmesinin doğru olmadığını hüküm altına almıştır. Bu nedenle, dava açılmadan önce gerçekleşen satış ve düzeltme işlemlerinin, bir bütün halinde ve hepsine eşit değer vererek mevcut durumun değerlendirilmesi gerektiği Yargıtay’ın yeni tarihli bu içtihadında belirtilmiştir.

Bu doğrultuda, davacı paydaşın, dava açılmadan önce dava konusu satış sözleşmesindeki bir hatanın düzeltilmesine yönelik davalı işlemini kabul etmemesinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı hüküm altına alınmış olup önalım davasının 58.000,00-TL satış bedeli üzerinden kabulü gerekirken, 9.240,00TL üzerinden kabulünün hukuka aykırı olduğu yönünde yeni bir içtihat oluşturulmuştur.

Özetle, Yargıtay’ın yeni tarihli bu içtihadına göre, önalım davasına konu satış sözleşmesine dayanarak talepte bulunan davacı paydaşın, dava açılmadan önce bu sözleşmedeki bir hatanın düzeltilmesine yönelik davalı/alıcı işlemini kabul etmemesinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralına aykırılık teşkil ettiği kabul edilmiş ve Tapuda gösterilen düşük satış bedeli, şayet önalım davası açılmadan önce gerçek satış bedeli üzerinden harç ödenerek düzeltilirse, Önalım Davasında bu düzeltmenin dikkate alınması ve tapudaki değere değil düzeltme beyanıyla harcı ödenmiş gerçek bedele hükmedilmesi gerektiği kabul edilmiştir.

@Kesikli Hukuk Bürosu