1.      Değerli Konut Vergisi

5 Aralık 2019 tarihinde TBMM’de kabul edilerek yasalaşan ve 07.12.2019 tarihli Resmî Gazetede yayımlanan 7194 sayılı Kanun ile Türk vergi tarihinde ilk defa kabul edilen Değerli Konut Vergisi (“DKV”) ile 1316 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na (“EVK”) önemli değişiklikler getirilmişti. Tapu ve Kadastro Müdürlüğü (“TKM”) tarafından değerleme çalışmaları yapılarak değerli konut sahiplerine tebliğ edilmeye başlanmış olup değerli konut sahipleri de bu değerlemelere karşı 2020 yılı itibariyle itiraz ve dava haklarını kullanmaya başlamışlardı.

Değerli Konut Vergisi ile ortaya çıkan tartışmalar, Anayasa’ya ve mevzuata aykırılık iddiaları neticesinde DKV uygulamasına ilişkin esaslı değişikler getiren 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun (“Kanun”) 14.02.2020 tarihinde TBMM’de kabul edilerek 20.02.2020’de Resmi Gazete’de yayımlandı ve TKM tarafından yapılan değerleme çalışmalarının iptal edilmesine, muafiyet kapsamının genişletilmesine ve DKV mükellefiyetinin 1 yıl ertelenmesine karar verilmişti.

2021 yılı itibariyle uygulanmaya başlanan DKV’nin uygulamasına ilişkin usul ve esaslar 15.01.2021 tarihli ve 31365 sayılı Değerli Konut Vergisi Uygulama Tebliği ile (“Tebliğ”) detaylı bir şekilde düzenlenmekte olup bu bilgi notumuzda Türkiye’de ilk defa uygulanacak olan bu yeni vergi hakkında bilinmesi gereken önemli hususlara yer verilmiştir.

2.      Değerli Konut Vergisi’nin Konusu

Tebliğ’in 2. Maddesi ve EVK’nun 42. Maddesi uyarınca bina vergi değeri 5.227.000 Türk Lirasının üzerinde olan mesken nitelikli taşınmazlar değerli konut vergisinin konusunu teşkil etmektedir. Bina vergi değeri, EVK’nun 29’uncu maddesine göre binalar için hesaplanan bedeli ifade etmekte olup söz konusu değer, mükellefler tarafından taşınmazın bulunduğu yerdeki belediyeden ilgililerince temin edilebilmektedir.

Değerli konut vergisi uygulamasında “mesken nitelikli taşınmaz” kavramı, mesken niteliğini haiz binalar ile birden fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda her bir bağımsız bölümü ifade etmekte olup her bir bağımsız bölüm vergilendirme açısından ayrı ayrı değerlendirilecektir. Bu kapsamda, taşınmazın mesken niteliğini haiz olup olmadığı hususunun değerlendirilmesinde, taşınmazın kayıtlardaki niteliğinin yanında fiilen kullanım durumu da kontrol edilecektir.

3.      Mükellefiyet, Mükellefiyetin Başlaması ve Bitmesi

DKV mükellefi, mesken nitelikli taşınmazların maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa mesken nitelikli taşınmaza malik gibi tasarruf edenlerdir. Buna göre, mesken nitelikli taşınmaza ilişkin değerli konut vergisini taşınmazın maliki ödeyecek olup mesken nitelikli taşınmaz üzerinde intifa hakkı varsa vergi, bu hakkın sahibi tarafından ödenir. Mesken nitelikli taşınmazın maliki veya intifa hakkı sahibi yoksa malik gibi tasarruf edenler vergiyi ödemekle mükellef olacaktır.

Bir mesken nitelikli taşınmaza paylı mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında mükellef olurlar. Elbirliği mülkiyette ise malikler vergiden müteselsilen sorumludurlar.

Tebliğ kapsamında DKV mükellefiyeti aşağıdaki tarihleri takip eden yıldan itibaren başlayacaktır:

a)      Mesken nitelikli taşınmazın bina vergi değerinin EVK 42. Maddesinde düzenlenen tutarı (2021 yılı için: 5.227.000 Türk Lirası) aştığı tarih,

b)     EVK 33’üncü maddesinde düzenlenen vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde bu değişikliklerin vuku bulduğu tarih,

c)      Muafiyetin sukut ettiği tarih.

Bina vergi değerinin, EVK’nun 42’nci maddesinde yer alan ve ilgili yılda uygulanan tutarı aşması halinde, bu durumun gerçekleştiği tarihi takip eden yılın başından itibaren değerli konut vergisi mükellefiyeti başlayacaktır.

DKV’ye tabi olan mesken nitelikli taşınmazların daha sonraki yıllarda bina vergi değerinin, beyannamenin verileceği yılda geçerli EVK’un 42’nci maddesinde yer alan tutarın altında kalması halinde ise, bu durum mükellef tarafından tevsik edici belgeler ile birlikte ilgili vergi dairesine bildirilecek olup bu ilgili yıla ilişkin beyanname verilmesine gerek bulunmamaktadır.

4.      Muaflıklar

Değerli Konut Vergisi’ne ilişkin uygulanacak muaflıklara ilişkin uygulama esasları Tebliğ’in 4 numaralı maddesi uyarınca açıklanmış olup,

a)      Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin, üniversitelerin ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığının maliki olduğu mesken nitelikli taşınmazların,

b)     Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanların bu taşınmazı ile birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanların değerli konut vergisinin konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazın (intifa hakkına sahip olunması hâli dâhil)

c)      Karşılıklı olmak şartıyla yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan mesken nitelikli taşınmazlar ile elçilerin ikametine mahsus mesken nitelikli taşınmazlar ve bunların müştemilatı ve merkezi Türkiye’de bulunan milletlerarası kuruluşlara, milletlerarası kuruluşların Türkiye’deki temsilciliklerine ait mesken nitelikli taşınmazların

d)     Esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazların ilk satışa, devir ve temlike konu edilmediği sürece (arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazlar için de uygulanır)

değerli konut vergisinden muaf olduğu belirtilmiştir.

Birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunan mükelleflerin, değerli konut vergisi konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazını, Tebliğin ekinde yer alan (Ek 2A) “Birden Fazla Meskeni Olanların, Muafiyet Uygulanacak En Düşük Değerli Tek Meskenlerine (İntifa Hakkına Sahip Olunan Dahil) İlişkin Bildirim” ile beyanname verme süresi içerisinde ilgili vergi dairesine bildirmeleri gerektiği belirtilmektedir.

Tebliğde yer alan örneklerde de açıklandığı gibi mesken nitelikli taşınmazın bina vergi değerinin ilgili yıl için belirtilen (2021 yılı beyanında 5.227.000.-TL) tutarın altında olması halinde, DKV kapsamına girmediğinden herhangi bir beyannameye dahil edilmesi söz konusu olmayacaktır. Bir mükellefin değeri 5.227.000 TL’nin altında olan taşınmazlar ile değeri 5.227.000 TL üzerinde olan taşınmazları olması halinde ise DKV 5.227.000 TL’nin üzerinde olan taşınmazlar için uygulanacak ve bunlardan en düşük değerdeki biri DKV’den muaf tutulacaktır.

Önemle belirtmek gerekir ki, Tebliğ kapsamında muafiyetten yararlanma şartlarını taşımadığı halde muafiyetten yararlanan mükellefler ile muafiyetten yararlanma şartlarını kaybetmesine rağmen durumunda meydana gelen değişikliği bildirmeyen mükelleflerden ise alınması gereken verginin, cezalı olarak ve gecikme faizi ile birlikte alınacağı düzenlenmektedir.

e)      Matrah ve Nispet

Tebliğ düzenlemesi uyarınca, bina vergi değerinin, EVK’nun 42’nci maddesinde yer alan ve ilgili yılda uygulanan (2021 yılı için: 5.227.000 TL) tutarı aşan kısmı, mesken nitelikli taşınmaza ait verginin matrahını oluşturacak olup değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmazlardan değeri aşağıdaki oranlara göre vergilendirilecektir,

5.227.000 TL ile 7.841.000 TL arasında olanlar (bu tutar dahil)

5.227.000 TL’yi aşan kısmı için                                                                           (Binde 3)

10.455.000 TL’ye kadar olanlar (bu tutar dahil) 7.841.000 TL’si için

7.842 TL, fazlası için                                                                                            (Binde 6)

10.455.000 TL’den fazla olanlar 10.455.000 TL’si için 23.526 TL,

fazlası için                                                                                                             (Binde 10)

Ayrıca Tebliğ kapsamında, mesken nitelikli taşınmaza gerek paylı mülkiyet gerekse elbirliği mülkiyet halinde malik olunması durumunda, matrah olarak taşınmazın toplam değeri esas alınacağı hüküm altına alınmıştır.

EVK’nun 42’nci maddesinde yer alan tutar ile DKV’nin matrahını düzenleyen 44’üncü maddesinde yer alan vergi oranlarına esas mesken nitelikli taşınmaz değerlerinin alt ve üst sınırları, her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılacak olup bu şekilde hesaplanan tutarların 1.000 Türk Lirasına kadar olan kesirleri dikkate alınmayacaktır.

f)      Verginin Beyanı, Ödeme Süresi ve Ödeme Yeri

Değerli konut vergisi, mükelleflerin verecekleri Tebş,ü ekinde yer alan (Ek 1A) 1 No.lu Değerli Konut Vergisi Beyannamesi ve (Ek 1B) 2 No.lu Değerli Konut Vergisi Beyannamesi üzerine tarh olunacak olup mükellefler beyannamelerini, mesken nitelikli taşınmazın bulunduğu yer belediyesinden alınan bina vergi değerini (beyanname verilen yıl ve bir önceki yıla ilişkin) gösteren belgeyi eklemek suretiyle, ilgili yılın Şubat ayının 20’nci günü sonuna kadar taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine verecekleri düzenlenmektedir.

Mükellefler beyannamelerini elektronik ortamda kendileri gönderebilecekleri gibi aynı zamanda 3 mevzuat uyarınca yetkili olup bağımsız çalışan Serbest Muhasebeci, Serbest Muhasebeci Mali Müşavir ve Yeminli Mali Müşavirler ile sözleşme imzalamak suretiyle e-beyanname şeklinde de verebileceklerdir. Beyannamenin elektronik ortamda verilmesi durumunda, beyannameye eklenecek bina vergi değerini gösteren belge, beyannamenin verildiği tarihi takip eden 15 gün içinde elden veya posta yoluyla ilgili vergi dairesine tevdi edilecektir.

Tebliğ kapsamında, taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesi, tek vergi dairesi bulunan il ve ilçelerde mevcut vergi dairesini; bağımsız vergi dairesi olmayan ilçelerde, bağlı vergi dairesini (mal müdürlüklerini); birden fazla vergi dairesi bulunan illerde/ilçelerde, mesken nitelikli taşınmazın bulunduğu yer yetkili vergi dairesini ifade etmektedir.

Beyan edilmesi gereken birden fazla değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmaza sahip olan mükellefler (tam mülkiyet, paylı mülkiyet ve intifa hakkı sahipleri), bu taşınmazların tamamı için Tebliğ ekinde yer alan (Ek 1A) 1 No.lu Değerli Konut Vergisi Beyannamesini kullanarak tek beyanname verecek olup birden fazla meskeni olanların, muafiyet uygulanacak en düşük değerli tek meskenleri beyannameye dahil edilmeyecek ve bu meskene ilişkin bilgiler Tebliğ ekinde yer alan beyanname (Ek 2A) ile bildirilecektir. Aynı beyannamede beyan edilen taşınmazların farklı vergi dairelerinin yetki alanında bulunması durumunda beyanname, mükellefçe bu taşınmazların bulunduğu yer yetkili vergi dairelerinden herhangi birine verilebilecektir. Gelir veya kurumlar vergisi yönünden mükellefiyeti bulunan mükellefler değerli konut vergisi beyannamelerini bağlı bulundukları bu vergi dairelerine vereceklerdir.

Elbirliği mülkiyete konu taşınmazlara ilişkin yapılacak beyanlarda ise Tebliğ ekinde yer alan (Ek 1B) 2 No.lu Değerli Konut Vergisi Beyannamesi kullanılacak olup elbirliği mülkiyete konu taşınmazlara ilişkin beyanlarda, her bir taşınmaz için ayrı beyanname verilecektir.  Elbirliği mülkiyete konu taşınmazlara ilişkin beyanname taşınmazın bulunduğu yer yetkili vergi dairesine verilecektir.

Elbirliği mülkiyete konu taşınmazlara ilişkin verilen beyannamelerin ekine, maliklerden birden fazla değerli konut vergisinin konusuna giren mesken nitelikli taşınmaza sahip olup da elbirliği mülkiyete konu taşınmazı en düşük değerli mesken nitelikli taşınmaz kapsamında olanlar, bu Tebliğ ekinde yer alan (Ek 2A) “Birden Fazla Meskeni Olanların, Muafiyet Uygulanacak En Düşük Değerli Tek Meskenlerine (İntifa Hakkına Sahip Olunan Dahil) İlişkin Bildirim”i, değerli konut vergisinin konusuna giren tek meskeni olanlar ise bu Tebliğ ekinde yer alan (Ek 2B) “Tek Meskeni Olanların, Elbirliği Mülkiyete Konu Bu Meskenine (İntifa Hakkına Sahip Olunan Dahil) İlişkin Taahhüt Belgesi”ni dahil edeceklerdir.

Değerli konut vergisi, beyannamenin verildiği yetkili vergi dairesi tarafından yıllık olarak tarh ve tahakkuk ettirilir. Beyannamede başka vergi dairesi yetki alanında yer alan taşınmazın da beyanı durumunda beyannamenin verildiği ve tahakkukların yapıldığı yetkili vergi dairesi bu durumu, beyanname verme süresinin son gününü takip eden günden itibaren 15 gün içinde diğer taşınmazların bulunduğu yer vergi dairesine bildirecektir. Tarh ve tahakkuk ettirilen vergi, ilgili yılın Şubat ve Ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenecektir.

Müteakip yıllar için mükellef tarafından aynı şekilde yıllık olarak beyanname verilmeye devam edilecektir. Her yıl için verilen beyannameye, beyannamenin verildiği yıl ve bir önceki yıla ilişkin bina vergi değerini gösteren belgenin eklenmesi zorunludur.

Yıl içinde mükellefiyetin başlamasını gerektirecek durumun meydana gelmesi halinde mükellefiyet takip eden yıldan itibaren başlar, değerli konut vergisi beyannamesi de takip eden yılın Şubat ayının 20 nci günü sonuna kadar verilecektir. Örneğin, değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmazı 2020 yılı içerisinde satın alan kişinin mükellefiyeti takip eden yıldan itibaren başlayacak ve beyanname 2021 yılı Şubat ayının 20 nci günü sonuna kadar verilecektir.

Değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli bir taşınmaza paylı mülkiyet halinde malik olanlar, payları için ilgili vergi dairesine münferiden beyanname vermek ve payları oranında tarh ve tahakkuk ettirilen değerli konut vergisini ödemekle mükelleftirler. Değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli bir taşınmaza elbirliği mülkiyet halinde malik olunması durumunda mükellefler, müşterek imzalı bir beyanname verebilecekleri gibi bir mükellef tarafından münferiden de beyanname verilmesi mümkündür. Bu kapsamda münferiden beyanname verilmesi durumunda, diğer malikler de beyannamede gösterilir, bu maliklerce ayrıca beyanname verilmez. Münferiden veya müştereken verilen beyannameye maliklerin durumlarına uygun (Ek 2A) ve (Ek 2B) eklenir. Münferiden veya müşterek verilen beyannamelerde vergiden muaf olan maliklerin bildirilmesi halinde, muaf maliklere isabet eden kısımdan sonra kalan vergi tarh ve tahakkuk ettirilir. Muaf maliklere isabet eden vergi tutarı ise muaf maliklerin sayısının toplam maliklerin sayısına oranı dikkate alınmak suretiyle hesaplanacaktır. Beyanname ekinde verilmeyen maliklerin muafiyet durumlarına ilişkin belgelerin, 15 gün içerisinde ilgili vergi dairesine tevdi edilmesi gerekir. Bu süre içerisinde belgelerin vergi dairesine tevdi edilmemesi durumunda muafiyet nedeniyle tarh ve tahakkuk ettirilmeyen vergi ikmalen tarh edilecektir.

Mesken nitelikli taşınmaza gerek paylı mülkiyet gerekse elbirliği mülkiyet halinde malik olunması durumunda, mesken nitelikli taşınmazın, değerli konut vergisinin konusuna girip girmeyeceğinin belirlenmesinde ve matrahın hesaplanmasında taşınmazın toplam değeri esas alınacaktır.

@Kesikli Hukuk Bürosu