Tüm dünyada etkisini göstererek 11 Mart 2020 itibarıyla Dünya Sağlık Örgütü tarafından PANDEMİ olarak ilan edilen ve 11 Mart 2020 tarihinde ilk vakanın tespiti ile ülkemizde etkisini göstermeye başlayıp gün geçtikçe durdurulamaz bir hal alan COVID-19 salgını sebebiyle alınan tedbirler doğrultusunda, işyeri kiralarında kiracıların COVID-19 salgını sonucu ekonomik faaliyetlerini devam ettirmeleri zorlaşmış buna bağlı olarak kiralarını ödemeleri de güçleşmiştir. Yaşanan bu ekonomik zorluklar, bazı mal sahipleri ile kiracıların karşı karşıya gelmesine ve uyuşmazlıkların doğması ile kira sözleşmelerinden kaynaklı bu uyuşmazlıkların yargı önüne taşınmasına sebebiyet vermiştir.

Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, 28.09.2020 tarihli, 2020/1103 E. ve 2020/1008 K. sayılı ilamı ile, taraflar arasındaki kira sözleşmesi bakımından pandemi sürecinin öngörülemeyen bir durum olduğunu belirterek, Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) m. 138 uyarınca kira bedelinin yüzde elli oranında azaltılarak ödenmesine hükmetmiştir. Şöyle ki,

Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi’nin bu kararına konu olan olayda, COVID-19 salgını sürecinde 23.000,00-Türk Lirası tutarındaki işyeri kirasını ödeyemeyen kiracı konumundaki restoran sahibi, kira bedelinin 11.500,00 Türk Lirası’na uyarlanması için yerel mahkeme nezdinde dava açmış ve bu davada ayrıca 01.05.2020 tarihinden başlamak üzere COVID-19 salgının etkili olduğu dönem boyunca geçerli olmak kaydıyla kira bedelinin aylık 11.500,00-Türk Lirası olarak ödenmesi konusunda ihtiyati tedbir kararı verilmesini talep etmiştir. Ancak ihtiyati tedbir talebinin reddedilmesi üzerine, bu ret kararına karşı istinaf yoluna başvurmuş ve bu istinaf başvurusu üzerine Bursa Bölge Adliyesi 4. Hukuk Dairesi de kiracı olan restoran sahibini haklı bularak kira bedelinin yüzde elli oranında düşürülerek 11.500,00-Türk Lirası’na indirilmesine ve değişen koşullara göre 6 aylık süreler içerisinde yeniden değerlendirmek üzere taleple bağlı kalarak 01.05.2020 tarihinden itibaren işleyen ancak henüz ödenmemiş kiralar ile bu karar tarihinden itibaren işleyecek kiraların aylık 11.500,00-Türk Lirası olarak ödenmesi hususunda ihtiyati tedbir konulmasına karar vermiştir.

Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi bu kararı tesis ederken, COVID-19 salgınını;  TBK m. 138’in sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen olağanüstü bir durumun (COVID-19) borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkmasıve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmesi halinde, bundan olumsuz etkilenen tarafın hakimden sözleşmenin değişen şartlara uyarlanmasını talep etme hakkı bulunduğu yönündeki düzenlemesinde bahsi geçen olağanüstü bir durum olarak nitelendirmiştir. Ancak salgın ve salgının yayılmasının engellenmesi amacıyla alınan tedbirler, her sektöre, yapılan işe ve işin yapıldığı yere göre farklı şekilde etkilere sebebiyet verdiğinden, kira bedelinin uyarlanması talep edildiğinde her somut olay özelinde bir değerlendirme yapılması gerektiği ve tüm kira sözleşmelerine bu şekilde genel bir müdahale de bulunulamayacağı açıkça ifade edilmiştir. Bu nedenle her somut olay bazında salgının ve alınan tedbirlerin bizzat kiracı üzerindeki etkilerinin irdelenmesi gerektiği ve bu olumsuzluğa mal sahibinin de sebep olmadığı göz önünde bulundurularak oluşan yükün, kira sözleşmesinin iki tarafı üzerinde dağıtılması şeklinde kira sözleşmesinin yeni koşullara uyarlanması gerektiği bu emsal kararda hüküm altına alınmıştır.

Ayrıca bu emsal kararda, kiracının uyarlama davası neticeleninceye kadar kirasını tam olarak ödemek zorunda kalacağı göz önünde bulundurulduğunda, kiracı temerrüde düşüp tahliye sağlandıktan sonra kira bedelinin uyarlanmasının bir anlamı kalmayacağı belirtilerek kiranın uyarlanmasına ilişkin davadan umulan faydanın sağlanması için Hukuk Muhakemeleri Kanunu (“HMK”) m. 389/1 hükmü uyarınca “ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi” koşulunun mevcut olduğu ve bu doğrultuda ihtiyati tedbir kararı verilmesi gerektiği kabul edilmiştir. Ancak COVID-19 salgını geçici bir dönem olup, uyarlamanın yalnızca bu dönemi kapsaması ve salgının etkileri tamamen ortadan kalktığında ve kiracının iş durumu salgın öncesi normal düzenine döndüğünde buna bağlı olarak kira bedelinin de eski haline dönmesi gereklidir.

Buna göre, ihtiyati tedbir kararının da COVID-19 salgının etkileri süresince ve bu etkilerin devam ettiği dönem için uygulanması gerektiği işbu emsal kararda kabul edilmiş ve HMK m. 396/1 maddesinin “Durum ve koşulların değiştiği sabit olursa, talep üzerine ihtiyati tedbirin değiştirilmesine veya kaldırılmasına teminat aranmaksızın karar verilebilir.” düzenlemesi uyarınca da kiranın uyarlanması için açılan davada mahkemece davacı kiracının yapmış olduğu işin niteliği ve tüm koşullar göz önünde bulundurularak kiranın mahkemece takdir edilecek bir miktar üzerinden ödenmesi hususunda ihtiyati tedbir kararı verilmesi gerektiği ancak bu tedbir kararının mahkemece belirli aralıklarla veya tarafların müracaatı üzerine değerlendirilmesi ve durum ve koşulların değişmesi halinde gerektiğinde kaldırılması veya belirlenen yeni bir miktar üzerinden devam etmesine karar verilmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. Ancak bu hüküm tesis edilirken, ayrıca mal sahipleri açısından, yerel mahkeme tarafından ihtiyati tedbir kararı verilmesi nedeniyle kiralar eksik ödendiğinde, davanın sonucunda uyarlamanın koşullarının oluşmadığı veya kiranın daha az miktar düşürülmesi gerektiğine kanaat getirilmesi ihtimalinde, kiraya verenin aradaki farkı talep etmesinin mümkün olduğu hususu da işbu emsal kararda açıkça belirtilmiştir.

Böylece özetle, pandemi nedeni ile borcunu ifa etmekte güçlük yaşayan kiracılar lehine Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi emsal bir karar vermiş ve COVID-19 salgınını olağanüstü bir durum kabul ederek, her somut olay değişiklik arz ettiğinden her somut olay özelinde ayrı bir değerlendirme yapılması gerekmekle birlikte, pademinin yarattığı olumsuz ekonomik yükün kira sözleşmesinin iki tarafı üzerinde dağıtılmasının ve bu şekilde kiracı lehine kira sözleşmesinin yeni koşullara uyarlanmasının ve kiracının telafisi imkansız zararlara uğramasını önlemek için somut olayın özelliğine göre kira bedelinin mahkemece takdir edilecek bir miktar üzerinden ödenmesi hususunda ihtiyati tedbir kararı verilmesinin önünü açmıştır.

@ Kesikli Hukuk Bürosu