31 Mart 2012 Tarihli ve 28309 Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun(“Kanun”) ile afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere ilişkin usul ve esasların belirlenmesi amaçlanmıştır.  15 Aralık 2012 Tarihli ve 28498 Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği (“Yönetmelik”) ile de işbu Kanun uyarınca, riskli yapılar ile riskli alan ve rezerv yapı alanlarının tespitine, riskli yapıların yıktırılmasına, yapılacak planlamaya, dönüştürmeye tabi tutulacak taşınmazların değerinin tespitine, hak sahibi olacaklarla yapılacak anlaşmaya ve yapılacak yardımlara, yeniden yapılacak yapılara ve Kanun kapsamındaki diğer uygulamalara ilişkin usul ve esaslar belirlenmiştir.

İşbu yazıda, Kanun ve Yönetmelik’te aşağıda detaylarına yer verilecek hükümler doğrultusunda müstesna tutulmuş olmasına rağmen, işbu Kanun ve Yönetmelik kapsamında riskli yapıların dönüşümü kapsamında haksız yere tahsil edilen tapu harcının iadesine ilişkin idari merciilere başvuru süreci ve akabinde yargısal süreç incelenecektir.

1.     Hukuki Düzenlemeler

1.1. 213 Sayılı Vergi Usul Kanunu m.116’da vergiye ilişkin hesaplarda veya vergilendirmede yapılan hatalar yüzünden haksız yere fazla veya eksik vergi istenmesi ve alınması “vergi hatası” olarak tanımlanmış, m.117’de matrah hataları, vergi miktarındaki hatalar ve verginin mükerrer olması “hesap hataları” olarak, m.118’de ise mükellefin şahsında hata, mükellefiyette hata, mevzuda hata ve muafiyet döneminde hata “vergilendirme hataları” olarak belirtilmiştir. 213 Sayılı Vergi Usul Kanunu’nun “Düzeltme Talebi“ başlıklı 122. maddesinde ise, mükelleflerin vergimuamelelerindeki hataların düzeltilmesini vergi dairesinden yazı ile isteyebilecekleri hükme bağlanmıştır.

1.2. 492 Sayılı Harçlar Kanunu m.57’de “Tapu ve Kadastro işlemlerinden bu kanuna bağlı (4) sayılı tarifede yazılı olanlar, tapu ve kadastro harçlarına tabidir.” hükmü yer almış, (4) sayılı tarifenin 20(a) fıkrasında ise, *Gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden nispi harç ödeneceği*hükme bağlanmıştır.

1.3. Harcın yatırıldığı tarihte yürürlükte bulunan özel kanun hükmündeki 6306 sayılı Kanun’un 3. maddesinin 2. fıkrasında, riskli yapıların, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya İdare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirileceği, tapu kütüğüne işlenen belirtmeler hakkında, ilgili tapu müdürlüğünce ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verileceği, aynı Kanun’un 7.maddesinin 9. fıkrasında ise* bu Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesna olduğu* hükme bağlanmıştır.

1.4. 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 16.maddesinin 9.fıkrasında “Kanun kapsamındaki vergi, harç ve ücret muafiyetleri, uygulama alanındaki mevcut yapıların imar mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın, Kanunun 7 nci maddesinin dokuzuncu ve onuncu fıkraları ile bu maddenin on ila on ikinci fıkralarında belirtilen şartlar dahilinde uygulanır” demek suretiyle muafiyetlerin Kanun’un 7. Maddesinin 9.fıkrası uyarınca uygulanacağı belirlenmiştir. Kanun uyarınca; a) İlgili kurum veya gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaf olduğu, b) Riskli alanlarda gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerince, ilgili kurum adına değil de kendi adlarına uygulamada bulunulması halinde, riskli alanlardaki yapıların mevcut alanları için daha önce belediyelerce alınan harç ve ücretlere ilave olarak, sadece kullanım maksadı değişiklikleri ile yapı alanındaki artışlar için hesaplanan harç ve ücret farkları alınacağı,  c-1 maddesinde ise; İlgili kurum ile uygulama alanındaki yapıları malik olarak kullanan gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince yapılan; uygulama alanındaki yapıların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri ile Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri kanun uyarınca yapıldığından, bu işlem ve uygulamalar ile uygulama alanındaki yapılarla ilgili olarak; noterler, tapu ve kadastro müdürlükleri, belediyeler ve diğer kurum ve kuruluşlar nezdinde Kanun uyarınca yapılan diğer işlemler hakkında (a) ve (b) bentlerinde belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanacağı düzenlenmiştir.

2.     İlgili Kanun ve Yönetmelik Kapsamında Müstesna Olmasına Rağmen Tahsil Edilen Tapu Harcının İdari Merciilerden İadesinin Talep Edilmesi

Yukarıda yer vermiş olduğumuz 6306 Sayılı Kanun’un 7.maddesinin 9.fıkrası uyarınca dönüşüme tabi tutulan riskli yapının satışının tapu harcından müstesna olmasına rağmen tapu harcının tahakkuk edilmesi, 213 Sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 118. Maddesinde tanımlanan anlamda açıkça bir vergilendirme hatasıdır.  Tapu harcı kendisinden haksız olarak tahsil edilen tarafın Vergi Usul Kanunu m.118/3 “mevzuda hata” kapsamında öncelikli olarak idari merciilere başvuru yaparak tapu harcının iadesini talep etmesi gerekmektedir.

Öncelikli olarak tapu harcının haksız olarak tahakkuk ve tahsil edilmesi ile birlikte, haksız olarak tapu harcı ödeyen tarafın haksız tahakkuk eden tapu harcını tahakkuk ettiren ilgili Vergi Dairesi Müdürlüğü’ne yapacağı başvuru ile kendisinden haksız olarak tahsil edilmiş olan tapu harcının tarafına iadesini talep etmesi gerekmektedir. 213 Sayılı Vergi Usul Kanunu’nun m.124 gereğince Vergi Mahkemesi’nde dava açma süresi geçtikten sonra Vergi Dairesi Müdürlüğü’nden düzeltilmesinin istenmesi ve istemin reddolunması halinde doğrudan Vergi Mahkemesi’nde dava açılması mümkün olmayıp, ret işleminin itiraz makamı olan Hazine ve Maliye Bakanlığı’na şikayet yoluyla başvurulması ve şikayet üzerine tesis olunacak olumsuz işleme karşı ancak bu durumda Vergi Mahkemesi’nde dava açılması gerekmektedir. Özetle, ilgili Vergi Dairesi Müdürlüğü’nün açık veya zımni ret kararına karşı, Hazine ve Maliye Bakanlığı’na bağlı Gelir İdaresi Başkanlığı’na (“Gelir İdaresi”) düzeltme şikayet başvurusunda bulunup haksız yere tahsil edilen tapu harcının iadesinin istenmesi ve Gelir İdaresi tarafından da işbu düzeltme şikayet başvurusuna karşı açık veya zımni bir ret kararı verilmesi halinde, müstesna olmasına rağmen tapu harcı ödeyen taraf işbu ret işlemi dolayısıyla ret tarihinden itibaren 30 günlük süre içerisinde Vergi Mahkemesi’nde dava açabilmektedir.

3.     İdare Merciiler Tarafından Verilen Ret Kararına Karşı Yargı Yoluna Başvurulması

Anayasa’nın 125. maddesinin 1. fıkrasında, idarenin her türlü eylem ve işlemlerine karşı yargı yolunun açık olduğu, son fıkrasında da idarenin kendi eylem ve işlemlerinden doğan zararı ödemekle yükümlü olduğu düzenlenmiştir. Bu doğrultuda yukarıda sırasıyla yer verilmiş olan idari merciilerde başvurulacak adımların tükenmesi ile birlikte, Kanun ve Yönetmelik kapsamında müstesna olmasına rağmen haksız olarak tapu harcı ödeyen taraf üçüncü aşama olarak Vergi Mahkemesi’nde dava açma hakkı kazanmaktadır. Bu kapsamda aşağıda Vergi Mahkemesi’ne dava açılırken dikkat edilmesi gereken hususlar incelenecektir.

3.1. İşbu davanın açılmasında görevli mahkeme Vergi Mahkemesi olup yetkili mahkemesi ise haksız tahakkuk eden ve düzeltilmesi istenen tapu harcını tahakkuk ettiren Vergi Dairesi’nin bulunduğu yer mahkemesidir. Vergi Dairesi’nin bulunduğu yerdeki Vergi Mahkemesi’ne hasım olarak Gelir İdaresi Başkanlığı/Ankara’nın gösterildiği bir dilekçe ve dönüşüme tabi taşınmazın satış sözleşmesi, riskli yapı belgesi, riskli yapı olması sebebiyle harçtan müstesna olduğunu gösterir muafiyet belgesi, ilgili Vergi Dairesi Müdürlüğü’ne yapılmış ödemeleri gösterir makbuzlar, tüm idari merciilere başvurulmuş olduğunu gösterir dilekçeler ile başvuru belgeleri ve tapu kayıtları eklenerek dava açılabilmektedir.

3.2. 213 Sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 112. Maddesinin 4. fıkrasında, fazla veya yersiz olarak tahsil edilen vergilerin, fazla veya yersiz tahsilatın mükelleften kaynaklanması halinde düzeltmeye dair müracaat tarihi, diğer hallerde verginin tahsili tarihinden düzeltme fişinin mükellefe tebliğ edildiği tarihe kadar geçen süre için aynı dönemde 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanuna göre belirlenen tecil faizi oranında hesaplanan faiz ile birlikte mükellefe iade edileceği hüküm altına alınmıştır. Bu durumda haksız ve hukuka aykırı olarak kendisinden tapu harcı tahsil edilmiş olan taraf, haksız ve yersiz olarak tahsil edilen harç miktarının haksız tahsil edildiği tarihten itibaren tecil faiziyle birlikte iadesini talep edebilmektedir.

3.3. Dönüşümü gerçekleşen riskli yapıların hak sahibi malik dışındaki üçüncü kişilere satışı nedeniyle yapılacak işlemlerin harçtan müstesna olduğu düzenlemesi 6306 Sayılı Kanun’a 10.12.2018 tarihinde eklenen fıkra ile yapılmış ve yeni yapılarda müteahhitler tarafından üçüncü kişilere yapılan satışlar istisna kapsamına alınmıştır. Belirtmek isteriz ki, üçüncü kişilere yapılan satışlar bakımından 10 Aralık 2018 tarihli ve 30621 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7153 Sayılı Çevre Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 24. Maddesiyle 6306 sayılı Kanun’un 7. maddesinin 9. fıkrasına eklenen c bendinin yürürlük tarihinin 10/12/2018 tarihi olduğu ve bu tarihten önceki satışları kapsamadığına ilişkin görüşler mevcut olsa da, ilgili kanun ve yasal mevzuatta buna ilişkin açık herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır.

Ayrıca her ne kadar yalnızca 10 Aralık 2018 tarihinden sonra üçüncü kişilere yapılan satışların tapu harcından müstesna olduğu görüşleri mevcut olsa da, Yerel Mahkemeler tarafından değerlendirme yapılırken bu tarihten önce dönüşüme tabi tutulduktan sonra inşa edilen konutların hak sahibi malik dışındaki üçüncü kişiye satışı halinde özellikle bu işlemin tapu harcından müstesna sayılması için 6306 Sayılı Kanun ve 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 16.maddesinin 9. Fıkrası gereği yeni yapıların ilk satış işlemi olup olmadığı hususunun incelendiğini ve işbu düzeltme şikayet başvurusu davasının ikame edilmesi halinde tapu harcının dönüşüme tabi tutulan yapının ilk satış işleminden kaynaklanıp kaynaklanmadığı hususunun önem arz ettiğini belirtmek isteriz.   

3.4. Dönüşümü gerçekleşen yapılar üzerinden tahsil edilen tapu harcının iadesine ilişkin tarafımızca ikame edilen ve davacı vekili olarak yer aldığımız davada Yerel Mahkeme tarafından verilen haklı davamızın kabulü kararı, davalı Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından istinaf edilmiştir. Bölge İdare Mahkemesi’nin 21.04.2020 tarihli kararı ile 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespiti gerçekleşen yapının dönüşüme tabi tutulduktan sonraki ilk satışı olması sebebiyle Yerel Mahkeme tarafından verilen karar onanarak kesinleşmiştir. Tarafımızca ikame edilen davada Bölge İdare Mahkemesi tarafından onanarak kesinleşen karar emsal teşkil edecek nitelikte olup tarafımızca bu hususta bir içtihat yaratılmıştır.

@Kesikli Hukuk Bürosu